Moje nieruchomosci z 8 sierpnia 08 (nr 155), Gazeta Prawna i Gazeta Podatkowa
[ Pobierz całość w formacie PDF ]
Dodatek do Gazety Prawnej Wydawca: Infor Sprzedaż łącznie z GP ISSN: 1232-6712
nr 155 (2277) 8 sierpnia 2008
B1
Potencjalni nabywcy wolą
W piątek 22 sierpnia w
Gazecie Prawnej
kupować nowe mieszkania
Niechętnie kupowane są mieszkania w blokach z wielkiej płyty i starsze niż ośmioletnie.
Na rynku wtórnym przybywa nowych lokali, bo właściciele nie chcą ponosić dodatkowych
kosztów związanych z ich wykańczaniem.
kolejny dodatek
Moj
nieruchomości
RYNKI
●
KREDYTY
●
HIPOTEKA
●
NAJEM
■
Raport
Zmiany cen materiałów budowlanych
■
Uprawnienia i obowiązki dzierżawcy
Czytaj str. B2
■
Zasady zarządzania nieruchomościami
PODATKI
PODATKI Formalności spadkobiercy i obdarowanego
Jak trzeba rozliczyć
Amortyzacja mieszkania
A
mortyzacji podlegają stanowiące wła-
nieruchomości
sność podatnika budowle, budynki oraz
lokale będące odrębną własnością, a także
nabyte nadające się do gospodarczego wy-
korzystania w dniu przyjęcia do używania:
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
mieszkalnego, spółdzielcze prawo do loka-
lu użytkowego, prawo do domu jednoro-
dzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Na-
tomiast nie można amortyzować gruntów
i prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Podatnik sam decyduje, czy budynki
mieszkalne lub lokale mieszkalne, służące
prowadzonej działalności gospodarczej lub
wydzierżawiane albo wynajmowane na
podstawie umowy, będą amortyzowane. Je-
żeli więc nie podejmie decyzji o ich amorty-
zowaniu, amortyzowane być nie muszą.
nabyte nieodpłatnie
■
Od odziedziczonego i darowanego mieszkania trzeba zapłacić podatek
■
Najbliższa rodzina korzysta z ulgi w podatku od spadków i darowizn
■
Sprzedaż nieodpłatnie nabytej nieruchomości podlega opodatkowaniu PIT
EWA MATYSZEWSKA
ewa.matyszewska@infor.pl
nienia i konieczność zapłaty podatku na zasa-
dach obowiązujących pierwszą grupę podatko-
wą. Jest tak nawet wtedy, gdy jest to spóźnienie
jednodniowe. Zawiadomienia nie trzeba składać
w dwóch przypadkach. Po pierwsze, wtedy gdy
przekazanie majątku nastąpi na podstawie aktu
FINANSE
wiźnie, trzeba pamiętać o konieczności za-
płaty podatku od spadków i darowizn. Jednak
w niektórych przypadkach będzie można sko-
rzystać ze zwolnienia podatkowego w tym za-
kresie. Przy spadkach ustawa o podatku od spad-
ków i darowizn przewiduje bowiem, że zwalnia
się od podatku nabycie własności rzeczy lub
praw majątkowych w drodze dziedziczenia
przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasier-
ba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgło-
szą nabycie właściwemu naczelnikowi urzędu
w terminie miesiąca od dnia uprawomocnienia
się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie
spadku. Co do zasady, zgłoszenia takiego doko-
nuje się na formularzu SD-Z1 lub SD-Z2. Aby ze
zwolnienia móc skorzystać, konieczne jest zatem
zawiadomienie w ustawowym terminie naczel-
nika urzędu skarbowego o nabyciu spadku. Nie-
złożenie takiego zawiadomienia lub też złożenie
go po terminie oznacza utratę prawa do zwol-
Bank nie pyta o wydatki
ściej co miesiąc w ratach kapitałowo-od-
setkowych malejących lub w ratach kapita-
łowo-odsetkowych równych. W pierwszym
wypadku kapitał rozłożony jest na równe
miesięczne raty, natomiast raty odsetkowe
maleją dzięki zmniejszaniu się zadłużenia.
Natomiast w drugim przypadku kredyto-
biorca co miesiąc spłaca taką samą kwotę.
Podstawowym zabezpieczeniem pożyczki
jest hipoteka, która może zostać ustanowiona
na: nieruchomości, użytkowaniu wieczystym,
własnościowym spółdzielczym prawie do lo-
kalu mieszkalnego, prawie do domu jednoro-
dzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
spółdzielczym prawie do lokalu użytkowego.
więcej strona B4
Ważne!
Sprzedaż nieruchomości nabytych
w drodze darowizny lub spadku po
1 stycznia 2007 r. podlega 19-proc. PIT.
Zbycie mieszkań i domów nabytych
nieodpłatnie do końca 2006 roku jest
zwolnione z podatku dochodowego
notarialnego. Po drugie, gdy wartość nabytego
majątku nie przekracza 9637 zł.
W przypadku darowizny nieruchomości do jej
przekazania dojdzie dopiero z chwilą podpisania
aktu notarialnego. Kto nie może skorzystać z ulgi
przewidzianej dla najbliższej rodziny, może sko-
rzystać z ulgi mieszkaniowej przewidzianej w art.
16 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
■
Więcej strona B3
DYŻUR EKSPERTA
Budowa domu często jest tańsza
niż wynajmowanie mieszkania
Darowizny
nieruchomości
Czy zgodnie z prawem można podarować
udział w nieruchomości?
odstraszają. Młodzi Polacy co-
raz częściej decydują się na budowę
lub kupno domu jednorodzinnego.
Często nie stać ich na zakup średniej
wielkości mieszkania i jedyną alterna-
tywą jest mały dom pod miastem.
Ma to związek ze wzrostem cen wy-
najmu nieruchomości. W ciągu ostat-
nich 12 miesięcy średnio o 34 proc.,
wzrosły koszty wynajmu mieszkań we
Wrocławiu. W Warszawie i Krakowie
za wynajem trzeba zapłacić o odpo-
wiednio 18 i 19 proc. więcej. Bardzo
zmienił się też styl życia młodych Pola-
ków. Zamiast kupować mieszkanie
w centrum, wolą zaciągnąć kredyt
i kupić własny dom. Zwracają szcze-
gólną uwagę na okres oczekiwania na
dom, aby ponieść jak najmniejsze
koszty związane z wynajmem tymcza-
sowego lokum. W wielu firmach bu-
dowa domu pod klucz trwa ok.
dziesięciu miesięcy. Kolejną istotną
rzeczą, na którą należy zwracać uwa-
gę, jest cena inwestycji. Dla młodych
ludzi najważniejsze jest to, aby cena
nie zmieniała się podczas trwania prac
budowlanych i była stała od momentu
podpisania umowy. Ważne jest ustale-
nie wraz z pracownikami firmy szcze-
gółowego kosztorysu inwestycji oraz
możliwości decydowania o każdym
elemencie ich wymarzonego domu.
Dostępne na rynku oferty, które skiero-
wane są do młodych ludzi, przewidu-
ją również możliwość odkupienia
przez inwestora nieruchomości w sy-
tuacji, kiedy klient nie będzie w stanie
spłacać dłużej rat ze względów loso-
wych. Gwarantuje to zachowanie
płynności finansowej i zapobiega sytu-
acji, w której klient pozostaje bez środ-
ków do życia.
Przykładem oferty skierowanej
bezpośrednio do młodych osób jest
program Młoda Rodzina. Pomaga on
w uzyskaniu jak najmniejszej raty kre-
dytu przy minimalnym wkładzie wła-
snym, wynoszącym tylko 26 tys. zł.
Program oparty jest na dogodnym,
30-letnim kredycie hipotecznym, któ-
ry łączyć można z pożyczką krótkoter-
minową. Standardem jest dziś bez-
płatna pomoc analityka finansowego
oraz menedżera projektu i budowy.
■
Polskie prawo przewiduje, iż
przedmiotem darowizny mo-
że być także udział w nieru-
chomości. Strony takiej umo-
wy darowizny muszą jednak
zachować formę aktu notarial-
nego. Okoliczność, iż przed-
miotem darowizny jest jedynie
udział, a nie cała nierucho-
mość, nie wyłącza bowiem za-
stosowania ogólnych zasad
regulujących przeniesienie
własności nieruchomości.
BOGDAN BEDNARSKI
ekspert z Kristensen Group
PRAWO NIERUCHOMOŚCI
Dziś w godz. 10.00-12.00, pod nr. tel.
(022) 531 49 72 na pytania o wykup mieszkań
odpowiada Cezary Grzybowski,
ekspert ds. prawa mieszkaniowego.
Jana Nováková
analityk finansowy
ES Polska
TEMAT TYGODNIA
Spada popyt na nieruchomości na rynku wtórnym
O
trzymując nieruchomość w spadku lub daro-
S
płata kapitału i odsetek następuje najczę-
W
ysokie ceny wynajmu mieszkań
B2
WWW.GAZETAPRAWNA.PL
Moje nieruchomości
PIĄTEK
8 SIERPNIA
2008
| nr 155
NIEZBĘDNIK WYNAJMUJĄCEGO (32)
Jak wliczać w koszty
najmu amortyzację
Rynek mieszkań Spada popyt na mieszkania na rynku wtórnym, kupujący
mogą na nim przebierać w ofertach i notowane są na przemian wzrosty
i spadki cen. Rozpoczął się więc dobry czas dla kupujących, bo – jak
przewidują specjaliści finansowi – nie zdrożeją kredyty w złotówkach.
Kosztem, który można
bezpiecznie stosować dla
obniżenia podstawy
opodatkowania przychodów
z najmu rozliczanych według
skali podatkowej, jest
amortyzacja wynajmowanej
nieruchomości.
ogólnej powierzchni użytko-
wej tej nieruchomości, bu-
dynku lub lokalu.
Mniej mieszkań sprzedaje
Lokal spółdzielczy
Amortyzacji podlegają tak-
że, jako tzw. wartości niema-
terialne – o ile tylko podatnik
podejmie decyzję o amortyzo-
waniu – nabyte, nadające się
do gospodarczego wykorzy-
stania w dniu przyjęcia do
używania: spółdzielcze wła-
snościowe prawo do lokalu
mieszkalnego, spółdzielcze
prawo do lokalu użytkowego,
prawo do domu jednorodzin-
nego w spółdzielni mieszka-
niowej, o przewidywanym
okresie używania dłuższym
niż rok, wykorzystywane
przez podatnika na potrzeby
związane z prowadzoną przez
niego działalnością gospodar-
czą albo oddane przez niego
do używania na podstawie
umowy najmu, dzierżawy lub
umowy leasingu. W tym wa-
riancie odpisów amortyzacyj-
nych dokonuje się przy zasto-
MARIANNA OLSZEWSKA
gp@infor.pl
MARCIN MENDELBAUM
marcin.mendelbaum@infor.pl
kup mieszkania sfinansować
z kredytu. Jeśli planujemy
wziąć kredyt w złotówkach, na-
sza pensja powinna wynosić od
2,5 do 5,6 tys. zł w zależności
od miasta, w którym mieszka-
my. Wyższe zarobki uprawniają
do zaciągnięcia kredytu we
frankach szwajcarskich. Kato-
wiczanie muszą wykazać się
pensją ok. 3 tys. zł. Tam, gdzie
metr kwadratowy używanego
lokalu kosztuje najwięcej, czyli
w Sopocie – pensja musi kształ-
tować się na poziomie 7,1 tys.
zł. Są to jednak tylko szacunko-
we dane dla gospodarstwa jed-
noosobowego, nieobciążonego
innymi zobowiązaniami.
wą wartość początkową
dla celów amortyzacji, zało-
ży ewidencję środków trwa-
łych i wyliczy miesięczną ra-
tę amortyzacji, może spokoj-
nie obniżać o nią przychód,
a tym samym płacić niższy
podatek.
Ustalanie wartości począt-
kowej sprawia podatnikom
wiele problemów, ale jeśli
ktoś nie chce w ogóle nara-
żać się na dyskusję na ten te-
mat z urzędem skarbowym,
może skorzystać z tzw. amor-
tyzacji uproszczonej. Wów-
czas nie ma w ogóle proble-
mów, a na dodatek podatnik
nie musi nawet zakładać ewi-
dencji środków trwałych.
kanie trzeba zapłacić w So-
pocie. W czerwcu metr kwadra-
towy lokalu był tam wyceniany
na ponad 11 tys. zł – o 2,4 proc.
więcej niż w maju. Jeszcze na
początku roku cena lokalu była
wyższa tylko o ponad 1 proc.
W Gdańsku i Gdyni wartość
mieszkań wzrosła najszybciej
w kraju: odpowiednio o 2,9
proc. i 4,6 proc.
Zaniepokojeni mogą być
sprzedawcy mieszkań w Krako-
wie. Tylko przez miesiąc lokale
straciły na wartości ponad
3 proc., a od początku roku już
blisko 5 proc. Podobna sytuacja
jest w Opolu. Trudno jest rów-
nież zarobić na używanym
mieszkaniu na Śląsku, gdzie
wartość metra kwadratowego
spadła od początku roku o po-
nad 8 proc. i w Łodzi, gdzie spa-
dła o blisko 6 proc. Oba miasta
odrabiają już straty, bo w ciągu
ostatniego miesiąca mieszkania
podrożały tam o ok. 1 proc. Na-
tomiast wartość metra kwadra-
towego w Warszawie w ciągu
ostatniego miesiąca wzrosła
o 0,6 proc. do 9,5 tys. zł.
Stabilne raty kredytów
– W najbliższym czasie nie
spodziewamy się dalszego
wzrostu cen kredytów hipotecz-
nych w złotych – mówi Bernard
Waszczyk z Open Finance. Prze-
ciętne oprocentowanie takiego
kredytu waha się obecnie od 7,5
do 7,6 proc.
Kredyt hipoteczny zaciągany
jest najczęściej na okres od 28
do nawet 36 lat. Średnia war-
tość kredytu w czerwcu wynosi-
ła od 180 tys. w Katowicach do
453 tys. zł w Warszawie.
Zdaniem Open Finance istnie-
je jednak pewne ryzyko, że
w najbliższych miesiącach sytu-
acja ulegnie zmianie na nieko-
rzyść kredytobiorców zadłużo-
nych we frankach szwajcarskich.
– Może to być przyczynkiem
do podniesienia przez Narodo-
wy Bank Szwajcarii stóp pro-
centowych, i to już przy najbliż-
szej możliwej okazji, czyli we
wrześniu – prognozuje Bernard
Waszczyk.
Co więcej, analitycy spodzie-
wają się, że złoty zacznie tracić
na wartości w stosunku do
szwajcarskiej waluty.
Ważne! Przy amortyzacji
uproszczonej roczna
stawka amortyzacji
wynosi 1,5 proc.
i nie można jej
podwyższać
Zasady amortyzacji
Wszystkie zasady amorty-
zacji lokalu, który jest przed-
miotem najmu, określone są
w art. 22a-22o ustawy z 26
lipca 1991 r. o podatku docho-
dowym od osób fizycznych
(t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz.
176 z późn. zm.). Amortyzacji
podlegają stanowiące wła-
sność lub współwłasność po-
datnika, nabyte lub wytwo-
rzone we własnym zakresie,
kompletne i zdatne do użytku
w dniu przyjęcia do używania
budowle, budynki oraz lokale
będące odrębną własnością,
a także nabyte nadające się do
gospodarczego wykorzysta-
nia w dniu przyjęcia do uży-
wania: spółdzielcze własno-
ściowe prawo do lokalu miesz-
kalnego, spółdzielcze prawo
do lokalu użytkowego, prawo
do domu jednorodzinnego
w spółdzielni mieszkaniowej.
Amortyzacji podatkowej ni-
gdy natomiast nie podlegają
grunty i prawo wieczystego
użytkowania gruntów.
Jednak w przypadku takich
składników majątku jak bu-
dynki mieszkalne lub lokale
mieszkalne, służące prowa-
dzonej działalności gospodar-
czej lub wydzierżawiane albo
wynajmowane na podstawie
umowy, podatnik sam decy-
duje o tym, czy będą one
amortyzowane. Jeżeli więc
nie podejmie decyzji o ich
amortyzowaniu, amortyzo-
wane być nie muszą.
Jeżeli tylko część nierucho-
mości, w tym budynku miesz-
kalnego lub lokalu mieszkal-
nego, jest wykorzystywana
do prowadzenia działalności
gospodarczej bądź wynajmo-
wana lub wydzierżawiana –
odpisów amortyzacyjnych
dokonuje się w wysokości
ustalonej od wartości począt-
kowej nieruchomości, budyn-
ku lub lokalu odpowiadającej
stosunkowi powierzchni użyt-
kowej wykorzystywanej do
prowadzenia działalności go-
spodarczej, wynajmowanej
lub wydzierżawianej, do
sowaniu rocznej stawki amor-
tyzacyjnej w wysokości 2,5
proc. rocznie. Jeśli jednak po-
datnicy zdecydują się na
amortyzację uproszczoną,
muszą jednak zastosować
roczną stawkę amortyzacyjną
w wysokości 1,5 proc. W tym
przypadku nie ma tytułu
prawnego do skrócenia okre-
su amortyzacji.
– Wzrost kursu franka w połą-
czeniu z prawdopodobnym
wzrostem oprocentowania wpły-
nie z pewnością na zwiększenie
rat kredytowych. Nie powinno
ono być jednak znaczne i nie
wpłynie zasadniczo na atrakcyj-
ność kredytów we franku wzglę-
dem kredytów w złotych – uspo-
kaja specjalista Open Finance.
2007 można było w połowie ro-
ku zaobserwować w Krakowie
i Gdańsku. Nowe i prawie nowe
mieszkania stanowiły tam po-
nad 1/3 wszystkich ofert. Zda-
niem Marcina Drogomireckie-
go na rynku wtórnym będzie
coraz więcej nowych bądź pra-
wie nowych mieszkań.
– Sprzyja temu rosnąca licz-
ba ofert sprzedaży nowo odbie-
ranych lokali zakupionych
w ostatnich latach na rynku
pierwotnym. Ich właściciele,
nie chcąc ponosić dodatko-
wych kosztów związanych
z wykończeniem i utrzyma-
niem, zainteresowani są szyb-
ką sprzedażą i realizacją zy-
sków wynikających z różnicy
w cenach – podsumowuje Mar-
cin Drogomirecki.
■
Najtaniej na Śląsku
W czerwcu najniższe ceny za
mieszkania notowano w Kato-
wicach, Bydgoszczy i Opolu –
po ok. 4,3 tys. zł/mkw. Za 50-
metrowe mieszkanie w stolicy
Górnego Śląska trzeba było za-
płacić ponad 215 tys. zł. Dla po-
równania w Poznaniu było to
290 tys. zł, w Gdańsku 348 tys.,
we Wrocławiu 363 tys.,
a w Warszawie prawie 480 tys.
zł (według raportu Oferty.net
i Open Finance).
Eksperci Open Finance wyli-
czyli, ile trzeba zarabiać, by za-
Nabywcy wolą nowe lokale
Nadal niechętnie kupowane
są mieszkania w blokach z wiel-
kiej płyty. Według Marcina Dro-
gomireckiego z serwisu Ofer-
ty.net najczęściej zniechęca do
tego obawa przed remontami.
Najczęściej nabywcy decydują
się na mieszkania nie starsze niż
ośmioletnie. Największą podaż
mieszkań z roczników 2000-
Ustalanie wartości początkowej
By rozpocząć amortyzowa-
nie składnika majątku, trzeba
najpierw ustalić jego wartość
początkową. Za wartość po-
czątkową domu lub lokalu
w razie nabycia w drodze kup-
na przyjmuje się cenę ich na-
bycia. Przy czym za cenę na-
bycia uważa się kwotę należ-
ną zbywcy, powiększoną
o koszty związane z zakupem,
naliczone do dnia przekaza-
nia środka trwałego do uży-
wania, a w szczególności
o koszty opłat notarialnych,
skarbowych i innych, odsetek,
prowizji oraz pomniejszoną
o podatek od towarów i usług,
gdy podatnikowi przysługuje
obniżenie kwoty należnego
podatku o podatek naliczony
albo zwrot różnicy podatku
w rozumieniu ustawy o podat-
ku od towarów i usług.
Jeśli nabycie mieszkania
lub domu, który ma być amor-
tyzowany, następuje w drodze
spadku, darowizny lub w inny
nieodpłatny sposób – za war-
tość początkową dla celów
amortyzacji należy przyjąć
wartość rynkową z dnia naby-
cia, chyba że umowa darowi-
zny albo umowa o nieodpłat-
nym przekazaniu określa tę
wartość w niższej wysokości.
■
PRAWO CYWILNE Naruszenia posiadania pobliskich nieruchomości
Kiedy obronimy się przed uciążliwym sąsiadem
Można skutecznie obronić się
przed uciążliwym sąsiadem
i domagać się, aby powstrzymał
się od działań, które zakłócają
korzystanie ze znajdujących się
w pobliżu nieruchomości,
a nawet zażądać odszkodowania
za wyrządzoną szkodę.
szczególnie wówczas gdy ta-
kie działania zagrażają życiu
i zdrowiu konkretnej osoby,
albo grupy osób.
Sąsiedzi mogą jednak zakłó-
cać korzystanie z pobliskich
nieruchomości, ale tylko
w granicach tzw. przeciętnej
miary. Taką przeciętną miarę
ustala się biorąc pod uwagę
przeznaczenie nieruchomości
i położenie nieruchomości,
czas trwania oddziaływań, ich
intensywność oraz porę, w ja-
kiej występują. Decydujące
znaczenie ma przy tym rów-
nież charakter środowiska
miejscowego, gdzie położona
jest nieruchomość: czy jest to
wieś czy miasto. Na przykład
w pewnych przypadkach na-
wet urządzenie i prowadzenie
pasieki na działce lub żądanie
usunięcia drzew z działki sąsia-
da, które przeszkadzają w na-
słonecznieniu gruntu sąsied-
niego i prowadzą do zmniej-
szenia plonów mogą zakłócać
korzystanie z nieruchomości
sąsiednich. Podobny skutek
może mieć nawet stawianie
budynku zgodnie z uzyskanym
pozwoleniem na budowę.
Poszkodowany właściciel
nieruchomości sąsiedniej ma
prawo bronić się wnosząc
mów. Wtedy emisja dymów
zmniejszyłaby się do granic
tzw. przeciętnej miary. Po-
szkodowany może także zażą-
dać odszkodowania i napra-
wienia szkody na zasadach
ogólnych, wówczas gdy budo-
wa chodnika betonowego
spowodowała nadmierne od-
pływanie wody na nierucho-
MAŁGORZATA
PIASECKA-SOBKIEWICZ
malgorzata.piasecka@infor.pl
Ważne! Poszkodowany sąsiad może domagać się zaprzestania
naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem
P
rzed uciążliwym sąsiedz-
twem mogą bronić się wła-
ściciele i użytkownicy wieczy-
ści nieruchomości sąsiednich,
czyli nie tylko właściciele
działek graniczących fizycznie
z nieruchomością uciążliwego
sąsiada, ale również innych
narażonych na szkodliwe
wpływy. Mają prawo wystąpić
do sądu z roszczeniem o za-
przestanie naruszeń stano-
wiących źródło dochodu,
skargę do sądu o ochronę na-
ruszonego prawa, domagać się
zaprzestania naruszeń i przy-
wrócenia stanu zgodnego
z prawem.
Chodzi o to, aby sąsiad za-
przestał działań albo stosował
takie środki, które doprowa-
dzą do ograniczenia oddzia-
ływań, na przykład filtry dy-
mość sąsiednią i wyrządziła
szkodę. Ma prawo domagać
się zakazu kierowania w spo-
sób sztuczny wody deszczo-
wej na jego działkę z innej
nieruchomości. Roszczenie
powinien wówczas kierować
przeciwko właścicielowi nie-
ruchomości, na której znajdu-
je się źródło zakłóceń.
■
Obowiązki wynajmują-
cych wynikające z Ordy-
nacji podatkowej
się na rynku wtórnym
J
eśli podatnik ustali właści-
N
ajwięcej za używane miesz-
Za tydzień
■
PIĄTEK
8 SIERPNIA
2008
| nr 155
Moje nieruchomości
WWW.GAZETAPRAWNA.PL
B3
PODATKI Nieodpłatne nabycie nieruchomości
Co trzeba zrobić rozliczając podarowany
Sprzedając nieruchomość
nabytą nieodpłatnie po
1 stycznia 2007 r. podatnik
nie zapłaci 19-proc. PIT, gdy
transakcji dokona po upływie
pięciu lat lub gdy skorzysta
z ulgi meldunkowej.
z podatku w każdym przypad-
ku. A zatem, gdy ktoś odzie-
dziczył dom lub otrzymał go
w darowiźnie, mógł go teore-
tycznie sprzedać bez płacenia
PIT nawet następnego dnia po
odziedziczeniu lub otrzyma-
niu. Teoretycznie, bo nie uda-
łoby się go sprzedać z uwagi
na rozwiązania przyjęte
w prawie spadkowym. Nie
zmienia to jednak faktu, że ta-
kie zwolnienie by-
ło. Zwolnienie to
wynikało z art. 21
ust. 1 pkt 32 lit. d)
ustawy o PIT
w brzmieniu obo-
wiązującym do
końca 2006 roku.
Od 1 stycznia
2007 r. takiego
zwolnienia już nie
ma. Co gorsza,
sprzedając odzie-
dziczoną lub otrzy-
maną w darowiźnie
nieruchomość, trze-
ba dziś od dochodu z takiej
sprzedaży zapłacić 19 proc.
podatku. Podatku nie zapłaci-
my tylko wtedy, gdy sprzedaż
nastąpi po pięciu latach od na-
bycia nieruchomości albo gdy
skorzystamy z tzw. ulgi mel-
dunkowej, co wymaga zamel-
dowanie się w tej nieruchomo-
ści na pobyt stały na co naj-
mniej 12 miesięcy.
?
PROBLEM:
Podatniczka w grudniu 2007 r. otrzymała po śmierci babci mieszkanie
w spadku. Jest zameldowana w tej nieruchomości od trzech lat, bo opiekowała się
babcią. Czy przy sprzedaży tego mieszkania będzie mogła skorzystać z ulgi
meldunkowej?
ROZWIĄZANIE:
W opisanym przypadku podatniczka będzie miała prawo
skorzystać z ulgi meldunkowej. Przepisy ustawy o PIT stanowią, że przychody
uzyskane z odpłatnego zbycia: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału
w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub
udziału w takim lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego
w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie – jeżeli podatnik był
zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12
miesięcy przed datą zbycia. Zwolnienie ma zastosowanie do przychodów
podatnika, który, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia
nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki
do zwolnienia. Bez takiego oświadczenia zwolnienia nie będzie.
Ulgi dla spadkobierców
Skoro sposób zapłaty podat-
ku przy sprzedaży nieruchomo-
ści nabytej nieodpłatnie zależy
od daty jej otrzymania, również
możliwość skorzystania z ulg
podatkowych przy takiej trans-
akcji będzie uzależniona od mo-
mentu nabycia mieszkania bądź
domu. Nowe zasady
dotyczą tylko nieru-
chomości nabytych po
1 stycznia 2007 r. A za-
tem ze starego zwolnie-
nia korzysta każdy po-
datnik, który nabył nie-
ruchomość w spadku
lub darowiźnie do 31
grudnia 2006 r. Warto
przy spadkach pamię-
tać, że za dzień naby-
cia uznaje się dzień
śmierci spadkodawcy.
Zgodnie z art. 924 ko-
deksu cywilnego spa-
dek otwiera się z chwilą śmier-
ci spadkodawcy, natomiast
spadkobierca nabywa spadek
z chwilą otwarcia spadku. Pra-
womocne postanowienie sądu
stwierdza nabycie spadku
przez spadkobiercę. Oznacza
to, że ze starego zwolnienia ko-
rzystają wszystkie nieruchomo-
EWA MATYSZEWSKA
ewa.matyszewska@infor.pl
ruchomości nabyte w spo-
sób nieodpłatny, trzeba wyja-
śnić, jakie obowiązki będą
mieli podatnicy, którzy zdecy-
dują się na sprzedaż mieszka-
nia lub domu nabytych
w spadku bądź darowiźnie.
Niestety, nie ma tu jednej
zasady. Konieczność zapłaty
podatku dochodowego od
osób fizycznych od transakcji
sprzedaży będzie bowiem za-
leżała od tego, kiedy sprze-
dający nieruchomość otrzy-
mał, czy było to do końca
2006 czy już po 1 stycznia
2007 roku.
1
miesiąc
w tym terminie
trzeba
zawiadomić
naczelnika urzędu
skarbowego
o nabyciu spadku
aby skorzystać
z ulgi
ści odziedziczone w ramach
spadków otwartych do końca
2006 roku. A zatem jeżeli spad-
kodawca zmarł przed 1 stycz-
nia 2007 r., przy sprzedaży
odziedziczonej po nim nieru-
chomości spadkobierca korzy-
sta ze zwolnienia z PIT, nieza-
leżnie od tego, kiedy taką nie-
ruchomość sprzeda.
Gdy śmierć spadkodawcy
nastąpiła po 1 stycznia 2007 r.,
czeka nas rozliczanie się z fi-
skusem na nowych zasadach.
Podatku można uniknąć
w dwóch przypadkach:
■
lat, licząc od końca roku ka-
lendarzowego, w którym
nastąpiło nabycie lub wybu-
dowanie nieruchomości.
■
gdy ze sprzedażą zaczeka-
my co najmniej rok, meldu-
jąc się równocześnie w nie-
ruchomości na pobyt stały –
ulga meldunkowa.
Podstawa prawna
■
Zwolnienie od podatku
Do 31 grudnia 2006 r.
sprzedaż otrzymanego w da-
rowiźnie lub spadku mieszka-
nia, domu czy innej nierucho-
mości, o której wspomina
ustawa o PIT, była zwolniona
Ustawa z 28 lipca 1983 r.
o podatku od spadków
i darowizn (t.j. Dz.U. z 2004 r.
nr 142, poz. 1514 z późn. zm.).
■
gdy zaczekamy ze sprzeda-
żą pięć lat – opodatkowaniu
podlegają bowiem tylko do-
chody ze sprzedaży dokona-
nej przed upływem pięciu
■
Ustawa z 26 lipca 1991 r.
o podatku dochodowym od osób
fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r.
nr 14, poz. 176 z późn. zm.).
reklama
lub odziedziczony dom, mieszkanie i działkę
JAK TO ZROBIĆ...
Ulga meldunkowa przy zbyciu nieruchomości nabytych w spadku
R
ozliczając podatkowo nie-
B4
WWW.GAZETAPRAWNA.PL
Moje nieruchomości
PIĄTEK
8 SIERPNIA
2008
| nr 155
Wartość początkowa
dla amortyzacji
PORADY EKSPERTÓW
HIPOTEKA Zabezpieczenie zobowiązań finansowych
Bank nie zapyta, na co wydamy pieniądze
Kompendium wiedzy o pożyczce hipotecznej
Jeśli amortyzacji ma podlegać nowo nabyta
nieruchomość, podstawą dla określenia jej wartości
początkowej w razie nabycia w drodze kupna stanowi
cena jej nabycia.
P
rzy czym za cenę nabycia uważa się kwotę należną
Pożyczka hipoteczna przypomina
kredyt, ale kredytobiorca może
przeznaczyć pieniądze na
dowolny cel, nawet niezwiązany
z nieruchomością. Bank nie
sprawdza, na co zostały wydane
pieniądze.
rej ustanowiona jest hipoteka,
może ona stanowić. W jednym
z banków kształtuje się to tak:
minimalna kwota pożyczki wy-
nosi 10 tys. zł, a maksymalna
60 proc. wartości nieruchomości,
nie więcej jednak niż 1 mln zł lub
równowartość tej kwoty w walu-
cie wymienialnej. Pożyczka mo-
że być udzielona w złotych lub ja-
ko denominowana w euro, dola-
rach amerykańskich lub fran-
kach szwajcarskich.
Bank stosuje oprocentowanie
zmienne, ustalane na podstawie
stawki rynku pieniężnego po-
większonej o swoją marżę. Za-
zwyczaj jest ona nieco wyższa
niż w przypadku kredytu hipo-
tecznego i jest to cena, którą pła-
cimy za to, że nie musimy z ban-
kiem ustalać celu, na jaki prze-
znaczymy pożyczone w tej for-
mie pieniądze.
Spłata kapitału i odsetek na-
stępuje co miesiąc w dwóch wa-
riantach, do wyboru przez kre-
dytobiorcę. Pierwsza możliwość:
w ratach kapitałowo-odsetko-
wych malejących, gdzie kapitał
rozłożony jest na równe mie-
sięczne raty, natomiast raty od-
setkowe maleją dzięki zmniej-
szaniu się zadłużenia. Druga
w ratach kapitałowo-odsetko-
wych równych, gdzie co miesiąc
spłaca się taką samą kwotę.
Podstawowym zabezpiecze-
niem pożyczki jest hipoteka usta-
nowiona na: nieruchomości,
użytkowaniu wieczystym, wła-
snościowym spółdzielczym pra-
wie do lokalu mieszkalnego,
gniętych przy pomocy karty kre-
dytowej, gdy w grę wchodzi wy-
soka kwota zadłużenia. Warto
też zastanowić się np. nad sfi-
nansowaniem z pożyczki hipo-
tecznej zaciąganego na pięć lat
zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem na-
liczone do dnia przekazania środka trwałego lub warto-
ści niematerialnej i prawnej do używania, oraz pomniejszoną
o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy
zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług
nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przy-
sługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek nali-
czony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o po-
datku od towarów i usług.
Koszty związane z zakupem to w szczególności koszty trans-
portu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, mon-
tażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów
komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, od-
setek, prowizji. Oznacza to, że jeśli nieruchomość została na-
byta za kredyt, to do wartości początkowej trzeba doliczyć
wszystkie opłaty na rzecz banku (w tym prowizje i odsetki) za-
płacone do dnia, pod datą którego dokonamy wpisu nieru-
chomości do ewidencji środków trwałych.
EDYTA DOBROWOLSKA
gp@infor.pl
Ważne! Mając do dyspozycji księgę wieczystą nieruchomości,
możemy w banku lub w innej instytucji finansowej taniej
pożyczać pieniądze na kupno lub budowę domu, albo
mieszkania oraz na inne dowolne cele
Z
abezpieczenie na hipotece
nieruchomości pozostaje
wciąż jedynym silnym argumen-
tem dla potencjalnego kredyto-
biorcy w rokowaniach z ban-
kiem mającym na celu pożycze-
nie pieniędzy. Obecnie coraz
więcej banków pożycza pienią-
dze pod takie zabezpieczenie
bez wskazywania celu, na jaki
mają być one wydatkowane.
Pożyczki hipoteczne prze-
znaczone na dowolny cel róż-
nią się od kredytów długością
okresu, na jaki bank pożycza
pieniądze. Pożyczki mają
znacznie krótsze terminy spła-
ty, zazwyczaj pięcioletnie, ale
w aktualnej ofercie banków
można znaleźć i taki produkt,
w przypadku którego bank do-
puszcza nawet 15-letnią spłatę.
Zazwyczaj bank określa także
minimalną wysokość pożyczki
oraz jaki maksymalnie procent
wartości nieruchomości, na któ-
prawie do domu jednorodzinne-
go w spółdzielni mieszkaniowej
lub spółdzielczym prawie do lo-
kalu użytkowego. Nierucho-
mość powinna być ubezpieczo-
na od ognia i innych żywiołów
w całym okresie kredytowania.
Osoba ubiegająca się o pożycz-
kę powinna do wniosku o jej
udzielenie dołączyć: zaświadcze-
nie o wysokości dochodów, aktu-
alny odpis czterech działów księ-
gi wieczystej, aktualną wycenę
nieruchomości oraz potwierdze-
nie ubezpieczenia od ognia i in-
nych zdarzeń losowych.
Pożyczka hipoteczna może
być dobrą alternatywą również
dla kredytów refinansowych czy
konsolidacyjnych dotyczących
wysoko oprocentowanych kre-
dytów konsumpcyjnych w tym
zwłaszcza tzw. kredytów na te-
lefon czy nawet kredytów zacią-
lub dłużej kredytu na zakup dro-
giego samochodu.
Ujmując rzecz najogólniej, po-
życzka hipoteczna będzie dobrą
alternatywą dla każdego kredy-
tu, którego koszt przekroczy
koszty zaciągnięcia pożyczki,
z uwzględnieniem opłat za wpis
i wykreślenie hipoteki.
Umowa pożyczki hipotecznej
powinna być zawarta na piśmie
i określać w szczególności: strony
umowy, kwotę i walutę pożycz-
ki, zasady i termin spłaty pożycz-
ki, wysokość oprocentowania po-
życzki i warunki jego zmiany,
sposób zabezpieczenia spłaty po-
życzki (ustanowienie hipoteki),
terminy i sposób postawienia do
dyspozycji pożyczkobiorcy środ-
ków pieniężnych, wysokość pro-
wizji, jeżeli umowa ją przewidu-
je, warunki dokonywania zmian
i rozwiązania umowy.
■
MO
Umowa przedwstępna
przed notariuszem
Umowa przedwstępna powinna mieć formę aktu
notarialnego. Jest to konsekwencja przepisu kodeksu
cywilnego, zgodnie z którym aby forma prawna
dotycząca zmiany własności nieruchomości była ważna,
musi być potwierdzona przed notariuszem.
Z
awarcie umowy przedwstępnej, czyli takiej, w której
jej strony zobowiązują się do zawarcia ostatecznej
umowy kupna-sprzedaży mieszkania, jest ważne dla
obu stron. Sprzedający dzięki niej może zaniechać starań
o potencjalnego nabywcę i przygotować się (gromadząc
opisane wyżej dokumenty, załatwiając formalności,
opróżniając lokal itp.) do sfinalizowania transakcji. Jesz-
cze ważniejsza jest taka umowa dla kupującego. Poza
zwolnieniem go z zabiegów o znalezienie mieszkania wy-
stawionego na sprzedaż, a spełniającego jego oczekiwa-
nia, pozwala mu np. wystąpić do banku o kredyt.
Ponadto gdyby jednak do podpisania przedwstępnej
umowy nie doszło z winy jednej ze stron, druga ma pra-
wo dochodzić swoich praw. Ich zakres zależy od tego, czy
umowa przedwstępna została zawarta przed notariuszem
oraz czy kupujący wpłacił zaliczkę czy zadatek.
Jeśli umowa przedwstępna nie ma formy aktu notarial-
nego, a sprzedający zrezygnował ze sprzedaży mieszka-
nia, kupujący otrzyma zwrot zaliczki lub zadatku. Ponad-
to może dochodzić strat spowodowanych niedotrzyma-
niem umowy – praktycznie w sądzie cywilnym.
Inaczej jest, gdy umowę przedwstępną zawarto przed no-
tariuszem. Zgodnie z kodeksem cywilnym, gdy umowa
przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zale-
ży ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wyma-
ganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić
zawarcia umowy przyrzeczonej. Jak już zaznaczyliśmy
wcześniej, wszelkie umowy dotyczące obrotu nieruchomo-
ściami powinny być od strony formy zawarte na piśmie
i przed notariuszem. W tym więc przypadku, choć praktycz-
nie też przed sądem, kupujący może domagać się, by
mieszkanie zostało mu sprzedane na warunkach określo-
nych w umowie przedwstępnej, a sąd może wydać wyrok
nakazujący sprzedającemu wywiązanie się z umowy. ED
KREDYTY Oferty bankowe
Raty na rynku kredytów hipotecznych są stabilne
Miniony tydzień przyniósł
stabilizację rat najczęściej
poszukiwanych kredytów
hipotecznych pobieranych
w złotych, frankach
szwajcarskich, dolarach i euro.
tecznych, a najbardziej stabilne
są kredyty zaciągane w złotych.
Według Comperia.pl, miesięcz-
na rata modelowego kredytu
w wysokości 200 tys. złotych za-
ciągnięta na 30 lat wynosi 1442
zł. W dalszym ciągu najtańsze są
kredyty we frankach szwajcar-
skich, ponieważ miesięczna rata
takiego modelowego kredytu
wynosi ok. 890 zł. Być może sy-
tuacja ulegnie zmianie po 18
sierpnia 2008 r. po posiedzeniu
narodowego Banku Szwajcarii,
który prawdopodobnie podnie-
sie stopy referencyjne o 25
punktów bazowych. Może to
z kolei wpłynąć na wzrost ryn-
kowej stopy LIBOR, od której za-
leży wysokość oprocentowania
kredytów dominowanych do
franka szwajcarskiego.
Po serii spadków stabilizacja
objęła także raty kredytów pła-
conych w euro. Utrzymują się
one na poziomie około 1105 zł.
Natomiast wysokość rat kredy-
tów dominowanych do dolara
wzrosła do wysokości z począt-
ków lipca.
■
MAŁGORZATA
PIASECKA-SOBKIEWICZ
malgorzata.piasecka@infor.pl
tych kredytów w złotych,
frankach szwajcarskich, dola-
rach i euro mają duże szanse
utrzymać się aż do końca 2008 r.
Na wysokość rat spłacanych już
kredytów nie powinien mieć
wpływu nawet wzrost inflacji,
która w najbliższym czasie we-
dług prognoz Narodowego Ban-
ku Polskiego może przejściowo
zbliżyć się nawet do 5 proc., na-
dal jednak najdroższe na rynku
będą kredyty w złotych.
Z danych rynkowych opubli-
kowanych przez portal Compe-
ria.pl wynika, że w minionym
tygodniu ustabilizowała się sy-
tuacja na rynku kredytów hipo-
reklama
Cotygodniowy dodatek Moje nieruchomości - wydanie ogólnopolskie:
• Zarządzanie, inwestowanie, obrót nieruchomościami na rynku pierwotnym i wtórnym
• Nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne – nowości, oferty, raporty, porównania, rankingi
• Stała rubryka „Niezbędnik Wynajmującego” – poradnik prawno-podatkowy
• Porady ekspertów
Co dwa tygodnie dodatek Moje nieruchomości - wydanie na woj. mazowieckie:
Biuro Reklamy Gazety Prawnej,
01-042 Warszawa, ul. Okopowa 58/72
• „Nowości z rynku”- informacje o aktualnych inwestycjach krajowych na rynku mieszkaniowym i komercyjnym
• Wypowiedzi ekspertów
• Porady prawne związane z prawem budowlanym i mieszkaniowym
Anna Wodzyńska,
tel. (0 22) 530 40 26, kom. 0 510 024 730,
anna.wodzynska@gazetaprawna.pl
M
niejsze wahania zaciągnię-
[ Pobierz całość w formacie PDF ]