Moje nieruchomości - Inwestycje i ...

Moje nieruchomości - Inwestycje i trendy z 24 października 08 (nr 209), Gazeta Prawna i Gazeta Podatkowa

[ Pobierz całość w formacie PDF ]
Dodatek do Gazety Prawnej Wydawca: Infor Sprzedaż łącznie z GP ISSN: 1232-6712
nr 209 (2331) 24 października 2008
G1
ANALIZA Zmiany cen nieruchomości w Warszawie
Inwestorzy liczą na odwrócenie
W perspektywie 20 lat i ciągłego
braku mieszkań w Polsce nawet
osoby, które kupiły najdroższe
lokale nie stracą.
szybko nastąpiła zapaść. Wzrost
bezrobocia, spowolnienie gospo-
darcze spowodowało, że wzro-
sła inflacja, a wraz z nią stopy
procentowe. Jednak do 2001
roku. popyt na mieszkania utrzy-
mywał się dzięki ulgom miesz-
kaniowym. Kiedy przestały obo-
wiązywać w 2002 roku nastąpi-
ła zapaść na rynku.
proc. i w kolejnych kwartałach,
aż do IV kwartału 2006, oscylo-
wał wokół tego poziomu. Warto
zauważyć, że w IV kwartale
2006 r. osiągnął najwyższy
w omawianym okresie wynik
84,2 proc. Osoby, które ze wzglę-
du na gwałtowny wzrost cen lo-
kali – również w segmencie po-
pularnym – nie mogły pozwolić
sobie na zakup mieszkania
w Warszawie, skierowały się po-
za jej administracyjne granice.
W 2006 roku liczba lokali, na
których budowę wydano po-
zwolenia w Warszawie, była
praktycznie równa sumie tego
wskaźnika z powiatów do War-
szawy przyległych. Możemy
więc powiedzieć, że na rynku
mieszkaniowym nastąpiło po-
szerzenie Warszawy o nowe, są-
siadujące tereny, choć oczywi-
ście nie znajduje to odzwiercie-
dlania w mapie podziału admi-
nistracyjnego. Hossę zakończył
ten sam czynnik, który ją wywo-
łał, czyli ruch stóp procento-
wych. Od początku 2007 r. Ra-
da Polityki Pieniężnej zaczęła za-
cieśniać swoje stanowisko doty-
czące stóp procentowych.
Efektem działań antyinflacyj-
nych była seria kolejnych podwy-
żek, co przełożyło się na średnie
oprocentowanie kredytów
mieszkaniowych w rodzimej wa-
lucie, które wzrosło z 5,6 proc.
w styczniu 2007 do 7 proc.
BOŻENA WIKTOROWSKA
bozena.wiktorowska@infor.pl
mieszkań. Aby zneutrali-
zować deficyt, potrzeba około 10
lat, zakładając przy tym, że licz-
ba gospodarstw domowych nie
będzie ulegać zmianom a istnie-
jąca substancja mieszkaniowa
nie będzie odnawiana. Według
najnowszego raportu redNet,
przygotowanego przez Celinę
Grabowską, nieuprawnione są
twierdzenia mówiące o tym, że
rynek jest już nasycony, a emi-
gracja zarobkowa spowodowała
zlikwidowanie deficytu miesz-
kań. W przeciwieństwie do ryn-
ku hiszpańskiego fundamenty
w naszym kraju są zdrowe a cią-
gle istniejący deficyt lokali wska-
zuje na zapotrzebowanie na pro-
dukt, jakim są mieszkania, jesz-
cze przez kilka lat.
Tanie kredyty
Spadek stóp procentowych
w 2003 roku. spowodował, że
nabywca mieszkania w Warsza-
wie mógł sobie pozwolić na
większą powierzchnię lokalu.
Przeznaczając na spłatę raty kre-
dytu złotówkowego jedną śred-
nią pensję, mógł kupić w Warsza-
wie mieszkanie 2,5 razy większe
niż w 2000 roku. W efekcie oso-
by, które do tej pory wynajmowa-
ły mieszkania, mogły sobie po-
zwolić na ich zakup. Cena wynaj-
mu i rata kredytu się bowiem
zrównały. Brak mieszkań, a do-
kładniej działek pod budownic-
two mieszkaniowe, spowodował,
że ceny zaczęły rosnąć. Jeszcze
na początku 2005 roku średnie
ceny metra kwadratowego
w Warszawie wynosiły około
4 tys. zł brutto. Począwszy od III
kwartału 2005 do III kwartału
2007 r. ceny rosły od 3 do 12
proc. w ciągu kwartału.
Równocześnie od początku
2005 r. do początku 2006 r.
wierzchni 49 mkw. W latach
2003–2005 dostępna po-
wierzchnia wynosiła około 68
mkw. Co więcej, nawet podczas
największej bessy w roku 2002
zdolność nabywcza była wyższa.
Od połowy 2007 r. w Warszawie
następuje wyraźny i pogłębiają-
cy się spadek popytu na miesz-
kania, które sprzedają się słabo,
a co więcej na rynek wciąż trafia
dodatkowa podaż, która za-
ostrza konkurencję i pogłębia
stan nierównowagi.
nieznaczne w porównaniu z 20-
czy 50-proc. przeceną, jaka mia-
ła miejsce w Stanach czy na Wy-
spach Brytyjskich. Warto rów-
nież powtarzać, iż nie wszystkie
nieruchomości straciły na war-
tości. Według Marty Kosińskiej
z portalu szybko.pl można się
pokusić o stwierdzenie, iż tylko
nieliczna grupa osób w Polsce
straciła pieniądze zainwestowa-
ne w nieruchomości. Mogą do
niej należeć osoby, które kupo-
wały mieszkania wiosną i latem
zeszłego roku, kiedy ceny były
najwyższe i w chwili obecnej
chciałyby szybko pozbyć się tych
nieruchomości. Oznaczałoby to
stratę rzędu od 8 do 28 tys. zł
w zależności od tego, w jakim
mieście jest mieszkanie (dla
kwoty wyjściowej 400 tys. zł).
Jeśli jednak rozpatrujemy długą,
kilkuletnią perspektywę, to
w obliczu bardzo kiepskich
wskaźników opisujących sytu-
ację mieszkaniową w Polsce
można nadal liczyć na duży po-
pyt na mieszkania.
Nieco inaczej wygląda sytu-
acja na rynku nieruchomości
luksusowych. Według Łukasza
Dołęgi, wiceprezesa zarządu
i partnera w Mermaid Properties
w przypadku prestiżowych apar-
tamentów nie ma mowy o spo-
wolnieniu rynku. Wartościo-
Hossa na rynku
W Polsce po raz pierwszy de-
weloperzy rozpoczęli budowę
mieszkań w 1994 roku. Jednak
dopiero w 2001 roku po raz
pierwszy liczba mieszkań budo-
wanych przez firmy deweloper-
skie przekroczyła liczbę miesz-
kań budowanych przez spół-
dzielnie mieszkaniowe. Tym sa-
mym mieszkania stały się
elementem gry rynkowej. Duże
znaczenie miał także fakt, że od
kwietnia 1998 r. do stycznia
1999 r. było siedem obniżek stóp
procentowych, które spadły z 24
do 13 proc. Równocześnie
w 1999 roku po raz pierwszy
wartość kredytów udzielonych
na cele mieszkalne osobom in-
dywidualnym przekroczyła war-
tość kredytów udzielonych pod-
miotom gospodarczym. Jednak
hossa trwała krótko, bowiem
Spadki cen
Według najnowszego raportu
portalu internetowego szybko.pl
spadki cen mieszkań, mimo iż
niewielkie w skali miesiąca czy
kwartału, doprowadziły jednak
do sytuacji, że ceny są niż-
sze niż przed rokiem. Po
raz pierwszy także w War-
szawie cena znalazła się na
poziomie niższym niż
w 2007 roku. W czerwcu,
kiedy średnia wynosiła
8794 zł za 1 mkw., była ona
o 3 proc. niższa niż w czerwcu
2007 r. W sierpniu i wrześniu na-
stąpiła pewna korekta in plus, na
skutek której wrześniowa cena
jest o 2,1 proc. niższa niż we
wrześniu 2007 r. Przede wszyst-
kim dotychczasowe spadki cen
nieruchomości w Polsce są nadal
wych projektów jest mało na
rynku, więc cieszą się zaintere-
sowaniem ze strony kupujących.
– O tym, jak bardzo są one
opłacalne, będziemy mogli po-
wiedzieć po zakończeniu projek-
tów Pałac Młodziejowskiego
przy ul. Miodowej 10. Rewitali-
zacje nie są proste od strony
technicznej, istnieje ryzyko, iż
natkniemy się na jakiejś trudno-
ści, których wcześniej w ogóle
nie przewidywaliśmy. Oprócz te-
go, aby na przykład Pałac Mło-
dziejowskiego spełniał wymogi
rynku, musimy zrobić parking
podziemny, który kosztuje parę
ładnych milionów złotych – mó-
wi Łukasz Dołęga.

28
tys. zł
Ceny mieszkań
tyle mogła stracić osoba, która kupiła mieszkanie
w stolicy za 400 tys. zł w czasie najwiekszej
hossy
wskaźnik wyprzedania w War-
szawie przyjmował coraz wyż-
sze wartości i osiągnął w I kwar-
tale 2006 roku poziom 83,2
proc. Oznaczało to, że zostało
sprzedanych średnio 83,2 proc.
mieszkań w poszczególnych in-
westycjach. W IV kwartale 2005
roku wskaźnik ten wyniósł 82,1
w styczniu tego roku. Wyżej wy-
mieniona sytuacja doprowadziła
do tego, że dwuosobowe gospo-
darstwo domowe, w którym
obie osoby zarabiają średnią
pensję warszawską i jedną z tych
pensji przeznaczają w całości na
spłatę kredytu, mogło kupić na
koniec 2007 r. mieszkanie o po-
reklama
RYNEK Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych
Poszukiwane lokale kredytowane przez bank
Wprowadzenie przez niektóre
banki obowiązku posiadania
wysokiego wkładu własnego
nie oznacza, że w Warszawie
nie można kupić mieszkania bez
wkładu własnego.
Konkurencyjne ceny nieru-
chomości oferowanych przez de-
weloperów działających w sek-
torze popularnym są obciążone
mniejszym ryzykiem kredyto-
wym co powoduje, że banki na-
dal są skłonne udzielić kredytu
na 100 proc. wartości takich
mieszkań. Na przykład orienta-
cyjna wysokość raty miesięcznej
dla dwupokojowego mieszkania
o wartości 260 tys. na osiedlu Le-
wandów Park szacowana jest na
około 1,2 tys. zł. Decydując się
natomiast na inwestycję przy ul.
Górczewskiej o wartości 410 347
zł klient będzie mógł spłacać kre-
dyt w ratach zaczynających się
od około 1,9 tys. zł.
Natomiast Łukasz Madej, pre-
zes zarządu ProDevelopment,
zwraca uwagę, że według badań
prowadzonych wśród osób zain-
teresowanych zakupem nowego
mieszkania aż 28 proc. zamierza
zakupić mieszkanie w całości po-
siłkując się kredytem. Kolejne 23
proc. respondentów na wkład
własny na mieszkanie może
przeznaczyć mniej niż 30 proc.
BOŻENA WIKTOROWSKA
bozena.wiktorowska@infor.pl
ści teoretycznie powinien
spowodować spadek zaintereso-
wania zakupami nowego miesz-
kania. Tak się jednak nie stało. Po-
wodem są zmiany zasad przyzna-
wania kredytów. Praktycznie to
ostatnia szansa na uzyskanie kre-
dytu hipotecznego na 100 proc.
wartości nowego mieszkania.
– Myślę, że dla wielu Polaków,
którzy nie dysponują gotówką,
jest to również ostatni dzwonek
na zakup własnego M. Lepiej jak
najszybciej podjąć decyzję o za-
kupie mieszkania, niż czekać na
zmianę warunków rynkowych –
sugeruje Józef Wojciechowski,
przewodniczący Rady Nadzor-
czej J.W. Construction Holding.
wartości kupowanej nierucho-
mości.
– W konsekwencji wprowa-
dzenie koniecznego wkładu wła-
snego na poziomie 30 proc. war-
tości mieszkania może doprowa-
dzić do sytuacji, gdzie połowa
osób, które zamierzają zakupić
mieszkanie nie będzie mogła sfi-
nansować transakcji – dodaje.
Przy obecnej sytuacji rynko-
wej, gdzie wielość oferty sprze-
daży nowych mieszkań wzrosła
w ciągu roku ponadtrzykrotnie,
załamanie popytu wynikające
z planowanego wprowadzenia
wkładu własnego doprowadzi
do bardzo poważnych konse-
kwencji dla całego sektora de-
weloperskiego, także dla bran-
ży budowlanej. Problemy będą
najbardziej odczuwalne w przy-
padku deweloperów realizują-
cych głównie projekty popular-
ne, przeznaczone do osób ku-
pujących swoje pierwsze miesz-
kanie. W tym segmencie spadek
liczby klientów może przekro-
czyć 70 proc. Tak znaczące zała-
manie popytu doprowadzi do
potężnych problemów sektora
budowlanego, nie wykluczając
bankructw w branży dewelo-
perskiej.
koniunktury na rynku nieruchomości
W
Polsce ciągle brakuje
K
ryzys na rynku nieruchomo-
G2
WWW.GAZETAPRAWNA.PL/SERWISY
Inwestycje i trendy
PIĄTEK
24 PAŹDZIERNIKA
2008
| nr 209
Propozycje deweloperów
Nowe
finansowe
strony
Gazety Prawnej
Powstaje osiedle pod Puszczą Kampinoską
Rozpoczęła się budowa
pierwszego etapu budowy
osiedla Oazy Kampinos. To
ekologiczne osiedle powstanie
w otulinie parku narodowego.
W biznesie
liczy się czas
Dlatego tradycyjną gazetę połączyliśmy z internetem
budowanych 49 domów.
Obiekty te będą mieć po-
wierzchnię od 196 mkw. do
232 mkw. Powstaną one na za-
drzewionych działkach o po-
wierzchni od 800 do 1600
mkw. Pierwsze domy mają być
gotowe już w IV kwartale 2009
r. Ponadto na terenie inwesty-
cji znajdą się tereny rekreacyj-
ne: park z dwupoziomowym
stawem, korty tenisowe, fit-
ness club, place zabaw dla
dzieci oraz portiernie, przed-
szkole, budynek komercyjny.
W pierwszym etapie powstania
Teraz masz dostęp do informacji, gdzie chcesz
i kiedy chcesz, 24 godziny na dobę.
Aktualizowane na bieżąco informacje,
analizy, opinie i porady ekspertów.
Wszystko, co ułatwia podejmowanie
właściwych decyzji i pomaga zarabiać.
osiedla klienci mogą wybierać
pomiędzy siedmioma typami
domów. Przy ich budowie zo-
staną zastosowane technologie
i rozwiązania mające na celu
ograniczenie zużycia energii,
a także pozwalające na zalicze-
nie do najwyższej klasy ener-
getycznej. Proekologiczne do-
my w Oazie Kampinos będą
wyposażone m.in. w: wysokiej
jakości okna w drewnianej sto-
larce, drewniane parapety we-
wnętrzne, kamienne parapety
zewnętrzne, rolety antywła-
maniowe i przede wszystkim
najnowocześniejsze rozwiąza-
nia technologiczne – systemy
solarne czerpiące energię ze
źródeł naturalnych.

Cristal Park ma już najemców
W Warszawie firmy budujące
biurowce nie mają problemów
z wynajmem powierzchni.
Najnowsza inwestycja Yareal
Polska w Warszawie jest już
wynajęta w 34 proc.
części połączonych ze sobą prze-
szklonymi korytarzami. Po-
wierzchnia przeznaczona na
biura wynosi około 9,8 tys.
mkw. W zależności od indywi-
dualnych preferencji najemców
istnieje możliwość aranżacji biu-
ra o powierzchni nawet ponad
3250 mkw. na jednej kondygna-
cji całego budynku, jak i zajęcia
jednego trzykondygnacyjnego
modułu. Budynek dysponuje
parkingiem podziemnym na
219 miejsc.
Cristal Park jest biurowcem
klasy A ze względu na dobrą lo-
kalizację w stosunku do cen-
trum miasta oraz wysoką jakość,
zarówno samego projektu archi-
tektonicznego, detali, jak i zasto-
sowanych materiałów wykoń-
czeniowych, m.in. aluminium,
szkła oraz stolarki okiennej. Bu-
dynki wyposażone zostaną
w system kontroli dostępu, ca-
łodobową ochronę oraz nowo-
czesny System Zarządzania Bu-
dynkiem (BMS). Projekt archi-
tektoniczny przygotowała pra-
cownia JEMS Architekci,
a generalnym wykonawcą pro-
jektu jest firma Rd Bud.

w Warszawie powstaje no-
wy biurowiec Cristal Park. Cho-
ciaż prace budowlane są za-
awansowane w 50 proc., to jed-
nak już teraz kolejne firmy wy-
najmują powierzchnie biurowe.
Projekt Cristal Park składa się
z trzech trzykondygnacyjnych
Mieszkanie w Starej Miłosnej
W Starej Miłosnej, przy ulicy
Mazowieckiej 20 powstanie
nowoczesny budynek,
w którym przewidzianych
zostało 117 mieszkań.
no nową inwestycje jest
przeznaczona dla singli, jak i ro-
dziny z dziećmi. W ofercie znaj-
dują się bowiem mieszkania 1-,
2-, 3-, 4- i 5-pokojowe o po-
wierzchni od 29 do 110 mkw. In-
westycję charakteryzuje eleganc-
ka i funkcjonalna zabudowa.
Czterokondygnacyjny budynek
został oryginalnie zaaranżowa-
ny. Wyróżnia go półokrągła bry-
ła lokali usługowo-handlowych,
które powstaną na parterze od
strony Traktu Brzeskiego.
Teren, na którym zostanie
wybudowany obiekt, będzie
ogrodzony, monitorowany
i całodobowo chroniony. Atu-
tem kompleksu Miłosna Park
jest wewnętrzny, zielony dzie-
dziniec, na którym deweloper
zaplanował plac zabaw dla
dzieci. Projekt zakłada też
wprowadzenie udogodnień
dla osób niepełnosprawnych.
Koncepcję inwestycji stworzy-
ła warszawska pracownia ar-
chitektoniczna ES-PRO.
– Po inwestycji Wola Presti-
ge zdecydowaliśmy się na re-
alizację projektu Miłosna
Park w Warszawie-Wesołej.
W pięknym otoczeniu kom-
pleksów leśnych powstanie
inwestycja w kameralnej za-
budowie, która spełni wyma-
gania nawet najbardziej wy-
magających klientów. Rozpo-
częcie sprzedaży mieszkań
planujemy w I kwartale przy-
szłego roku – mówi Grzegorz
Barbachowski, prezes spółki
Home Invest.

Apartamenty przy ulicy Górczewskiej
Na warszawskiej Woli powstaje
osiedle apartamentowców
w pobliżu centrum Wola Park.
linii metra. Osiedle będzie two-
rzyło 12 budynków z garażami.
Na terenie osiedla w sumie po-
wstanie 11 budynków o wysoko-
ści sześciu kondygnacji oraz bu-
dynek ośmiokondygnacyjny
z punktami usługowymi na par-
terze. Inwestycja będzie realizo-
wana w trzech etapach. Pierw-
szy etap osiedla realizowany bę-
dzie od ulicy Olbrachta. To wła-
śnie tam zlokalizowano trzy
budynki. Drugi etap inwestycji
będzie się składał z sześciu bu-
dynków realizowanych w poło-
wie długości działki. Natomiast
trzeci etap to budowa kolejnych
trzech budynków od strony ulicy
Górczewskiej. Mieszkania na
parterze będą miały loggie,
a niektóre małe ogródki. Sypial-
nie zostały tak zaprojektowane,
że nie będą wychodziły na czę-
ści ogólnie dostępne dla miesz-
kańców. Budynki zostały tak roz-
mieszczone, aby między dwoma
z nich powstały kameralne po-
dwórka z dziedzińcem. W celu
zapewnienia komfortu wszyst-
kim mieszkańcom osiedle zabez-
pieczone będzie ekranami
dźwiękochłonnymi. Osiedle bę-
dzie chronione od ulic Olbrachta
i Górczewskiej. Przyszli klienci
mają możliwość wyboru lokalu
w standardzie deweloperskim
lub pod klucz. Planowany termin
odbioru III kwartał 2009 r.

linii metra w Warszawie po-
woduje, że już teraz inwestycje
znajdujące się w pobliżu plano-
wanych stancji metra mają po-
wodzenie wśród inwestorów.
Jedną z takich inwestycji jest
osiedle Górczewska Park. To
propozycja z segmentu aparta-
mentów, skierowana do nabyw-
ców o większych wymaganiach.
Inwestycja jest położona naprze-
ciw kompleksu handlowo-ro-
zrywkowego Wola Park i nieopo-
dal przebiegającej w przyszłości
Aktualnie, kompetentnie, użytecznie
o giełdzie, rynku funduszy inwestycyjnych,
pieniężnym, surowcowym oraz ubezpieczeń
www.forsal.pl
Opracowała BOŻENA WIKTOROWSKA
W
tym etapie zostanie wy-
W
Alejach Jerozolimskich
M
iłosna Park, bo tak nazwa-
P
erspektywa budowy drugiej
PIĄTEK
24 PAŹDZIERNIKA
2008
| nr 209
Inwestycje i trendy
WWW.GAZETAPRAWNA.PL/SERWISY
G3
PRAWO Bezpieczeństwo wynajmu nieruchomości
Umowa najmu lokalu musi zawierać klauzule chroniące właściciela
W umowie musi być
jednoznacznie opisane, na jakie
cele może być wykorzystywana
nieruchomość przez najemcę.
płacony był w terminie.
W umowie muszą więc być
wpisane terminy płatności
i jednoznaczne konsekwencje
dla najemcy za ich przekrocze-
nie. Należy określić, kiedy i ja-
kie należą się odsetki oraz kie-
dy możemy umowę wypowie-
dzieć w trybie natychmiasto-
wym. Jakie przysługuje
lefonicznych najemcy, które
mogą przekroczyć wielokrot-
nie korzyści z uzyskanego
czynszu. Jednym ze sposo-
bów rozwiązania tego proble-
mu jest spowodowanie, aby
najemca zawarł własne umo-
wy na dostawę mediów.
Szczególnie łatwe jest to dzi-
siaj w przypadku niezależ-
le może być wykorzystywana
nieruchomość oraz jakie kon-
sekwencje grożą najemcy
w przypadku zmiany sposobu
użytkowania. Ponadto należy
zagwarantować sobie możli-
wość wizytacji nieruchomości
w takich terminach, aby nie
było to uciążliwe dla najemcy,
a zarazem umożliwiało stałą
kontrolę stanu technicznego.
Już w umowie najmu musimy
określić, na jakie przeróbki,
remonty się zgadzamy, a cze-
go zdecydowanie nie wolno
najemcy. Do umowy powi-
nien być dołączony opis tech-
niczny nieruchomości, z któ-
rego wynikać będzie, które
ściany mają charakter kon-
strukcyjny, gdzie przebiegają
newralgiczne instalacje nara-
żone na uszkodzenie. Należy
ustalić, jakie urządzenia i o ja-
kim poborze prądu może uży-
wać najemca. Dotyczy to
w szczególności nagrzewnic,
klimatyzatorów i sprzętu
komputerowego.
Sposób użytkowania nieru-
chomości przez najemcę ma
wpływ na przepisy przeciwpo-
żarowe oraz na ewentualną
możliwość uzyskania odszko-
dowania od ubezpieczyciela
w przypadku zniszczenia cał-
kowitego lub częściowego
przedmiotu najmu lub jego
wyposażenia. Taka sytuacja
może mieć miejsce, gdy na-
jemca przez swoją niedbałość
spowoduje pożar lub umożli-
wi rabunek mienia należącego
do właściciela obiektu. Często
mogą to być straty o dużej wy-
sokości. Najemca powinien za-
poznać się z polisą ubezpiecze-
niową wynajmującego oraz
zobowiązać się w treści umo-
wy do przestrzegania zasad
narzuconych przez towarzy-
stwo ubezpieczeniowe pod
groźbą poniesienia kosztów
odszkodowawczych.
Właściciel nieruchomości
jest najczęściej związany z nie-
ruchomością przez wiele lat
i zależy mu na zachowaniu do-
brosąsiedzkich stosunków. Zna
zasady obowiązujące w danej
lokalnej społeczności. Najem-
ca jest w innej sytuacji. Dlatego
w umowie najmu należy okre-
ślić ograniczenia wynikające ze
specyfiki miejsca, w jakiej znaj-
duje się nieruchomość. Mogą
to być ograniczenia związane
z nieuciążliwością w godzi-
nach nocnych, ograniczenia
ruchu kołowego, użytkowania
maszyn i innych urządzeń
w określonych godzinach lub
całkowity zakaz używania
pewnego rodzaju sprzętu.
Gdy umowa się kończy, wła-
ścicielowi zależy, aby najemca
zostawił nieruchomość w jak
najlepszym stanie. Dlatego już
na początku najmu w umowie
należy dokładnie opisać sytu-
acje zakończenia umowy. War-
to więc zapisać dokładnie, czy
najemca ma odnowić lokal,
usunąć, czy zostawić swoje
modernizacje, czy lokal ma
być posprzątany, w jaki sposób
będą rozliczane rachunki za
media, które mogą przyjść
z dużym opóźnieniem, jak bę-
dzie rozliczana kaucja.
Wyprowadzka lokatora
To, co wydaje się oczywiste,
w praktyce oczywiste niestety
nie jest. Z tego też powodu war-
to zadbać, aby najemca po za-
kończeniu najmu opuścił nieru-
chomość i zabrał wszelkie swo-
je rzeczy, sprzęty i urządzenia
w określonym czasie. Pamiętać
trzeba, że wiele przepisów do-
tyczących najmu zostało okre-
ślonych w kodeksie cywilnym
i znowelizowanej ustawie
o ochronie praw lokatorów. Za-
tem zawarcie w treści umowy
unormowań sprzecznych
z ustawą będzie powodowało
ich nieważność. Przed zawar-
ciem umowy należy w powyż-
szej ustawie sprawdzić, gdyż
wymienia ona przypadki, któ-
rych dotyczy, czy mamy do czy-
nienia z najmem chronionym
ustawą, najmem okazjonalnym
czy może najmem związanym
z działalnością gospodarczą.
Każdy z tych przypadków okre-
śla w inny sposób możliwość
eksmisji najemców.

ciel nieruchomości musi
podjąć decyzję, jakie zapisy
zawrzeć w umowie najmu.
Umowa powinna mieć formę
pisemną, nawet gdy jest za-
wierana na krótki okres. Nale-
ży używać terminologii zgod-
nej z rodzajem umowy. Nie
wolno mylić najmu z dzierża-
wą. Należy określić datę za-
warcia umowy, na jaki okres
została zawarta. Trzeba także
opisać przedmiot najmu oraz
wysokość i sposób płatności
czynszu. Warto także pamię-
tać, że najemcą jest ten, kto
bierze nieruchomość czy lokal
w najem, a wynajmującym
ten, kto oddaje, a więc najczę-
ściej właściciel nieruchomo-
ści. Aby dobrze skonstruować
umowę najmu, należy zasta-
nowić się, przed czym umowa
najmu ma chronić. Przy tak
postawionym pytaniu, łatwiej
jest określić, jakie zapisy po-
winna zawierać nasza umowa
najmu.
Sposób użytkowania nieruchomości przez najemcę
ma wpływ na przepisy przeciwpożarowe oraz na
ewentualną możliwość uzyskania odszkodowania
od ubezpieczyciela w przypadku zniszczenia
całkowitego lub częściowego przedmiotu najmu
lub jego wyposażenia
zabezpieczenie płatności czyn-
szu, którym może np. być kau-
cja lub gwarancja bankowa
i w jakim trybie możemy z tych
zabezpieczeń skorzystać.
Umowa często wiąże strony
przez długi okres, dlatego
ustalić należy, w jaki sposób
i w jakim okresie czynsz będzie
rewaloryzowany. Z reguły sto-
suje się coroczną rewaloryza-
cję opartą, o jeden ze wskaźni-
ków GUS lub comiesięczną
związaną z przelicznikiem wa-
lutowym.
Powodem niepokoju wła-
ścicieli nieruchomości jest
często troska o to, czy najem-
ca nie spowoduje zaległości
związanych z opłatami eks-
ploatacyjnymi. W szczególno-
ści dużym zagrożeniem jest
możliwość spowodowania ko-
nieczności zapłaty przez wła-
ściciela dużych rachunków te-
nych numerów telefonów na-
jemcy. Przy zawieraniu umo-
wy najmu na dłuższy czas war-
to zastanowić się, co będzie,
gdy właściciel zostanie zmu-
szony, aby sprzedać nierucho-
mość. Może się bowiem zda-
rzyć tak, że istnienie lokatora,
korzystającego z nieruchomo-
ści, będzie zniechęcało poten-
cjalnych kupujących. Dlatego
należy w umowie zagwaranto-
wać sobie możliwość rozwią-
zania umowy w przypadku
sprzedaży nieruchomości, na-
wet gdy umowa najmu zawar-
ta jest na czas oznaczony.

TOMASZ
BRANECKI
prezes Agencji
Nieruchomości
Jartom
Termin płatności
Zwyczajowo to wynajmują-
cy przygotowuje wzór umowy
najmu. Jest to zresztą bardzo
korzystna sytuacja, gdyż moż-
na wcześniej, rzetelnie przygo-
tować ten ważny dokument.
Właścicielowi nieruchomości
zależy nam na tym, aby czynsz
Zniszczenia sprzętów
Każdy właściciel nierucho-
mości może obawiać się znisz-
czenia przedmiotu najmu
przez najemcę. Dlatego
w umowie musi być jedno-
znacznie opisane, na jakie ce-
reklama
C
hcąc wynająć lokal właści-
G4
WWW.GAZETAPRAWNA.PL/SERWISY
Inwestycje i trendy
PIĄTEK
24 PAŹDZIERNIKA
2008
| nr 209
reklama
RYNEK Lokalizacje podmiejskie
Niższe ceny poza Warszawą
Właściciele mieszkań lub
małych domów w Warszawie
mogą za uzyskane ze sprzedaży
pieniądze kupić pod miastem
dwa razy większą
nieruchomość.
przez część potencjalnych na-
bywców poziomie.
– Z tego powodu mieliśmy już
do czynienia ze zjawiskiem wy-
miany mieszkań w mieście na
domy. Następuje także wzrost
zainteresowania mieszkaniami
położonymi w miejscowościach
wokół dużych aglomeracji – mó-
wi Marta Kosińska.
W praktyce coraz większym
zainteresowaniem kupujących
cieszą się miejscowości oraz wsie
oddalone coraz bardziej od cen-
trum Warszawy. Równocześnie
nadal ceny nieruchomości są
tym wyższe, im miejscowość jest
bliżej położona w stosunku do
centrum. Kolejnym czynnikiem
wpływającym na cenę jest oczy-
wiście sposób i szybkość trans-
portu. Duże znaczenie ma także
sam charakter potencjalnego
miejsca zamieszkania. Im miej-
scowość bardziej atrakcyjna
a standard życia nie odbiega od
tego, co może zapewnić duże
miasto, tym różnica w cenie
mniejsza. Takimi miejscami pod
Warszawą są Konstancin-Jezi-
orna czy Łomianki.

BOŻENA WIKTOROWSKA
bozena.wiktorowska@infor.pl
dal zwracają uwagę, że oso-
by będące właścicielami nie-
wielkich domów w Warszawie
mogą za ich równowartość ku-
pić rezydencję pod miastem.
Według Marty Kosińskiej, eks-
perta rynku nieruchomości,
chociaż Polacy lubią podróżo-
wać, to jednak ich przywiązanie
do domu jest bardzo duże. To
powoduje, że niewielu Polaków
decyduje się zmianę miejsca za-
mieszkania, na przykład w po-
szukiwaniu pracy. W przypad-
ku miejsca zamieszkania w cią-
gu ostatnich dwóch lat wiele
uzależniło się od ceny. W naj-
większych miastach, nawet
w dzielnicach peryferyjnych,
ceny są na nieakceptowanym
A
gencje nieruchomości na-
PIĄTEK
24 PAŹDZIERNIKA
2008
| nr 209
Inwestycje i trendy
WWW.GAZETAPRAWNA.PL/SERWISY
G5
ANALIZA Rynek ubezpieczeń majątkowych
Polisa na własny dom i mieszkanie
TRZY PYTANIA DO...
EWY PERKOWSKIEJ
dyrektora handlowego Budimex Nieruchomości
Ceny nieruchomości
wzrosną już w 2009 roku
Zakup polisy pozwoli na
odtworzenie zniszczonego
mieszkania bez pomocy państwa.
ne zawierają ryzyka podstawowe,
jak ogień i silny wiatr, i są stosun-
kowo tanie, warianty bogatsze są
bardziej rozbudowane i w związ-
ku z tym droższe. Na rynku pol-
skim funkcjonują ubezpieczenia
od wszystkich ryzyk. Nie oznacza
to jednak, że polisy takie chronią
od wszystkiego. W ogólnych wa-
runkach tych ubezpieczeń znaj-
dują się wyłączenia, które powo-
dują, że zakres ochrony jest zbli-
żony do tradycyjnych ubezpie-
czeń.
Osoby wybierające polisę chro-
niącą nieruchomość powinny
przeprowadzić bardzo dokładną
analizę sumy ubezpieczenia. Eks-
perci zwracają uwagę, że nie po-
winna być za wysoka, bo wtedy
niepotrzebnie się przepłaca. I tak
wartość odszkodowania nie prze-
kroczy wartości faktycznie ponie-
sionej szkody. Z drugiej strony, nie
powinna być zbyt niska, bo wtedy
ubezpieczenie nie pokryje wszyst-
kich strat.
– W produktach mieszkanio-
wych występują oprócz sum ubez-
pieczenia limity odpowiedzialno-
ści. Limity mają najczęściej zasto-
sowanie przy ubezpieczeniu ru-
chomości domowych – dodaje
Rafał Mańkowski.
Przykładowo całość ubezpiecza-
na jest na łączną sumę ubezpiecze-
nia 100 tys. zł, ale w ramach tej su-
my odpowiedzialność za sprzęt
elektroniczny nie przekracza 80
proc. tej sumy, czyli 80 tys. zł.
Dobra polisa mieszkaniowa po-
winna obejmować również ubez-
pieczenie odpowiedzialności cy-
wilnej w życiu prywatnym. Zda-
niem większości ekspertów jest to
pozycja obowiązkowa. Trzeba
także pamiętać, że produkty
ubezpieczeń mieszkaniowych są
pakietami stwarzającymi wiele
możliwości. Dlatego ważne jest,
żeby porównywać oferty tych sa-
mych firm przy takich samych za-
łożeniach, jeśli chodzi o przed-
miot, zakres i sumę. Sama infor-
macja o cenie może być myląca.
Osoby wykupujące ubezpiecze-
nie domu przeważnie nie zwraca-
ją uwagi na OWU, gdzie przeważ-
nie są zapisane wyłączenia wypła-
ty odszkodowania. Generalnie
wyłączenia dzielą się na dwie gru-
py: przedmiotowe i zakresowe.
Wyłączenia przedmiotowe pole-
gają na tym, że zakład ubezpie-
czeń nie odpowiada za dany ro-
dzaj przedmiotów. Takim standar-
dowym wyłączeniem, które po-
wtarza się prawie we wszystkich
produktach mieszkaniowych na
rynku polskim, są dokumenty i rę-
kopisy.
Wyłączenia zakresowe to przy-
czyny szkód. Najczęściej powta-
rzające się wyłączenia to działa-
nie umyślne lub rażące niedbal-
stwo, powolne działanie czynni-
ków, takie jak: skraplanie pary
wodnej, temperatura, grzyb,
działania wojenne. Zdarzają się
jednak wyłączenia, które mogą
zaskoczyć, takie jak: brak odpo-
wiedzialności w budynkach,
w których nie ma wszystkich od-
biorów, albo brak odpowiedzial-
ności za szkody wynikające z za-
palenia się sadzy zgromadzonej
w rurze odprowadzającej dym
z kominka.

BOŻENA WIKTOROWSKA
bozena.wiktorowska@infor.pl

Banki, nie czekając na decyzje Komisji Nadzoru Finanso-
wego, zdecydowały o podwyższeniu do 20 lub nawet 30
proc. obowiązkowego wkładu własnego niezbędnego do
otrzymania kredytu mieszkaniowego. Czy to może spowo-
dować spadek zainteresowania zakupami nowych miesz-
kań?
– Rzeczywiście, niektóre banki z dnia na dzień zmieniają
warunki udzielania kredytów, co dla zainteresowanych kup-
nem mieszkania jest zjawiskiem niekorzystnym. Obecnie po-
szukiwanie banku, który skredytuje nieruchomość, wydłuża
się. Wobec powyższego, zauważamy u klientów większą
ostrożność przy podejmowaniu decyzji dotyczących zakupu
mieszkania.

Na rynku pierwotnym jest bardzo dużo mieszkań, które nie
znalazły jeszcze nabywców. Klienci czekali na obniżki. Jednak
obecna sytuacja na rynku kredytów nieco skomplikowała sytu-
ację na rynku pierwotnym? Czy można już mówić o załamaniu
popytu?
– Nie można mówić o załamaniu popytu. Doszło co najwyżej
do czasowego osłabienia koniuknktury. Zjawisko to jest obser-
wowane rokrocznie, jednak w tym roku ma nieco inny przebieg.
Nie pojawiło się tradycyjne jesienne ożywienie w branży. Sytu-
acja taka została spowodowana kryzysem sektora bankowego
w USA. W dłuższym okresie prawdopodobne jest, że zawirowa-
nia na rynkach finansowych mogą wpłynąć korzystnie na część
sektora nieruchomości. Inwestorzy, wycofujący pieniądze
z giełd i depozytów bankowych, lokują je w innych miejscach,
między innymi w nieruchomościach, które gwarantują stabil-
ność, szczególnie w długim okresie. Tym samym kryzys finan-
sowo-bankowy może spowodować nową falę klientów, którzy
już niebawem napłyną do branży deweloperskiej.

Analitycy twierdzą, że zmniejszenie liczby przyznawania
kredytów deweloperom spowoduje, że ceny mieszkań z po-
wodu ograniczonej podaży zaczną rosnąć. I znów nastąpi bo-
om na rynku nieruchomości. Tylko kiedy to będzie możliwe?
– Sytuacja taka jest możliwa, najpierw jednak rynek musi
skonsumować podaż obecnie występującą na rynku. Pierwsze
podwyżki cen pojawią się nie wcześniej niż jesienią 2009 roku.

Notowała BOŻENA WIKTOROWSKA
pem polisy przy jej wyborze
powinny zwrócić uwagę na trzy
obszary. Po pierwsze, należy
zwrócić uwagę na przedmiot
ubezpieczenia. W praktyce to
oznacza, że trzeba się upewnić,
czy zostało ubezpieczone wszyst-
ko, co jest cenne. Lokator miesz-
kania zainwestował dużo pienię-
dzy w wykończenie lokalu miesz-
kalnego, który nie jest jego wła-
snością (np. m.in. komunalny,
pracowniczy) ubezpieczając tylko
ruchomości domowe.
– Może zdarzyć się, że nowe
gładzie gipsowe nie są objęte
ochroną, a w przypadku zalania
częściej zniszczeniu ulegają ścia-
ny niż meble. Właściciele domów
jednorodzinnych też muszą
sprawdzić, czy ubezpieczone jest
również wyposażenie posesji, czy
tylko sam budynek mieszkalny.
Sprawdzamy również wyłączenia
przedmiotowe – mówi Rafał Mań-
kowski, ekspert ubezpieczeń
mieszkaniowych PZU.
Równie ważny jest zakres – czy-
li rodzaje zdarzeń, przed skutka-
mi których chroni ubezpieczenie.
Jeśli chodzi o listę ryzyk, to pro-
dukty na rynku polskim są w du-
żym stopniu wystandaryzowane.
Trzeba pamiętać, że są produkty,
które mają konstrukcję warianto-
wą. Warianty najbardziej okrojo-
reklama
O
soby zainteresowane zaku-
[ Pobierz całość w formacie PDF ]

  • zanotowane.pl
  • doc.pisz.pl
  • pdf.pisz.pl
  • kazimierz.htw.pl