Moje nieruchomości - Inwestycje i trendy z 24 października 08 (nr 209), Gazeta Prawna i Gazeta Podatkowa
[ Pobierz całość w formacie PDF ]
Dodatek do Gazety Prawnej Wydawca: Infor Sprzedaż łącznie z GP ISSN: 1232-6712
nr 209 (2331) 24 października 2008
G1
ANALIZA Zmiany cen nieruchomości w Warszawie
Inwestorzy liczą na odwrócenie
W perspektywie 20 lat i ciągłego
braku mieszkań w Polsce nawet
osoby, które kupiły najdroższe
lokale nie stracą.
szybko nastąpiła zapaść. Wzrost
bezrobocia, spowolnienie gospo-
darcze spowodowało, że wzro-
sła inflacja, a wraz z nią stopy
procentowe. Jednak do 2001
roku. popyt na mieszkania utrzy-
mywał się dzięki ulgom miesz-
kaniowym. Kiedy przestały obo-
wiązywać w 2002 roku nastąpi-
ła zapaść na rynku.
proc. i w kolejnych kwartałach,
aż do IV kwartału 2006, oscylo-
wał wokół tego poziomu. Warto
zauważyć, że w IV kwartale
2006 r. osiągnął najwyższy
w omawianym okresie wynik
84,2 proc. Osoby, które ze wzglę-
du na gwałtowny wzrost cen lo-
kali – również w segmencie po-
pularnym – nie mogły pozwolić
sobie na zakup mieszkania
w Warszawie, skierowały się po-
za jej administracyjne granice.
W 2006 roku liczba lokali, na
których budowę wydano po-
zwolenia w Warszawie, była
praktycznie równa sumie tego
wskaźnika z powiatów do War-
szawy przyległych. Możemy
więc powiedzieć, że na rynku
mieszkaniowym nastąpiło po-
szerzenie Warszawy o nowe, są-
siadujące tereny, choć oczywi-
ście nie znajduje to odzwiercie-
dlania w mapie podziału admi-
nistracyjnego. Hossę zakończył
ten sam czynnik, który ją wywo-
łał, czyli ruch stóp procento-
wych. Od początku 2007 r. Ra-
da Polityki Pieniężnej zaczęła za-
cieśniać swoje stanowisko doty-
czące stóp procentowych.
Efektem działań antyinflacyj-
nych była seria kolejnych podwy-
żek, co przełożyło się na średnie
oprocentowanie kredytów
mieszkaniowych w rodzimej wa-
lucie, które wzrosło z 5,6 proc.
w styczniu 2007 do 7 proc.
BOŻENA WIKTOROWSKA
bozena.wiktorowska@infor.pl
mieszkań. Aby zneutrali-
zować deficyt, potrzeba około 10
lat, zakładając przy tym, że licz-
ba gospodarstw domowych nie
będzie ulegać zmianom a istnie-
jąca substancja mieszkaniowa
nie będzie odnawiana. Według
najnowszego raportu redNet,
przygotowanego przez Celinę
Grabowską, nieuprawnione są
twierdzenia mówiące o tym, że
rynek jest już nasycony, a emi-
gracja zarobkowa spowodowała
zlikwidowanie deficytu miesz-
kań. W przeciwieństwie do ryn-
ku hiszpańskiego fundamenty
w naszym kraju są zdrowe a cią-
gle istniejący deficyt lokali wska-
zuje na zapotrzebowanie na pro-
dukt, jakim są mieszkania, jesz-
cze przez kilka lat.
Tanie kredyty
Spadek stóp procentowych
w 2003 roku. spowodował, że
nabywca mieszkania w Warsza-
wie mógł sobie pozwolić na
większą powierzchnię lokalu.
Przeznaczając na spłatę raty kre-
dytu złotówkowego jedną śred-
nią pensję, mógł kupić w Warsza-
wie mieszkanie 2,5 razy większe
niż w 2000 roku. W efekcie oso-
by, które do tej pory wynajmowa-
ły mieszkania, mogły sobie po-
zwolić na ich zakup. Cena wynaj-
mu i rata kredytu się bowiem
zrównały. Brak mieszkań, a do-
kładniej działek pod budownic-
two mieszkaniowe, spowodował,
że ceny zaczęły rosnąć. Jeszcze
na początku 2005 roku średnie
ceny metra kwadratowego
w Warszawie wynosiły około
4 tys. zł brutto. Począwszy od III
kwartału 2005 do III kwartału
2007 r. ceny rosły od 3 do 12
proc. w ciągu kwartału.
Równocześnie od początku
2005 r. do początku 2006 r.
wierzchni 49 mkw. W latach
2003–2005 dostępna po-
wierzchnia wynosiła około 68
mkw. Co więcej, nawet podczas
największej bessy w roku 2002
zdolność nabywcza była wyższa.
Od połowy 2007 r. w Warszawie
następuje wyraźny i pogłębiają-
cy się spadek popytu na miesz-
kania, które sprzedają się słabo,
a co więcej na rynek wciąż trafia
dodatkowa podaż, która za-
ostrza konkurencję i pogłębia
stan nierównowagi.
nieznaczne w porównaniu z 20-
czy 50-proc. przeceną, jaka mia-
ła miejsce w Stanach czy na Wy-
spach Brytyjskich. Warto rów-
nież powtarzać, iż nie wszystkie
nieruchomości straciły na war-
tości. Według Marty Kosińskiej
z portalu szybko.pl można się
pokusić o stwierdzenie, iż tylko
nieliczna grupa osób w Polsce
straciła pieniądze zainwestowa-
ne w nieruchomości. Mogą do
niej należeć osoby, które kupo-
wały mieszkania wiosną i latem
zeszłego roku, kiedy ceny były
najwyższe i w chwili obecnej
chciałyby szybko pozbyć się tych
nieruchomości. Oznaczałoby to
stratę rzędu od 8 do 28 tys. zł
w zależności od tego, w jakim
mieście jest mieszkanie (dla
kwoty wyjściowej 400 tys. zł).
Jeśli jednak rozpatrujemy długą,
kilkuletnią perspektywę, to
w obliczu bardzo kiepskich
wskaźników opisujących sytu-
ację mieszkaniową w Polsce
można nadal liczyć na duży po-
pyt na mieszkania.
Nieco inaczej wygląda sytu-
acja na rynku nieruchomości
luksusowych. Według Łukasza
Dołęgi, wiceprezesa zarządu
i partnera w Mermaid Properties
w przypadku prestiżowych apar-
tamentów nie ma mowy o spo-
wolnieniu rynku. Wartościo-
Hossa na rynku
W Polsce po raz pierwszy de-
weloperzy rozpoczęli budowę
mieszkań w 1994 roku. Jednak
dopiero w 2001 roku po raz
pierwszy liczba mieszkań budo-
wanych przez firmy deweloper-
skie przekroczyła liczbę miesz-
kań budowanych przez spół-
dzielnie mieszkaniowe. Tym sa-
mym mieszkania stały się
elementem gry rynkowej. Duże
znaczenie miał także fakt, że od
kwietnia 1998 r. do stycznia
1999 r. było siedem obniżek stóp
procentowych, które spadły z 24
do 13 proc. Równocześnie
w 1999 roku po raz pierwszy
wartość kredytów udzielonych
na cele mieszkalne osobom in-
dywidualnym przekroczyła war-
tość kredytów udzielonych pod-
miotom gospodarczym. Jednak
hossa trwała krótko, bowiem
Spadki cen
Według najnowszego raportu
portalu internetowego szybko.pl
spadki cen mieszkań, mimo iż
niewielkie w skali miesiąca czy
kwartału, doprowadziły jednak
do sytuacji, że ceny są niż-
sze niż przed rokiem. Po
raz pierwszy także w War-
szawie cena znalazła się na
poziomie niższym niż
w 2007 roku. W czerwcu,
kiedy średnia wynosiła
8794 zł za 1 mkw., była ona
o 3 proc. niższa niż w czerwcu
2007 r. W sierpniu i wrześniu na-
stąpiła pewna korekta in plus, na
skutek której wrześniowa cena
jest o 2,1 proc. niższa niż we
wrześniu 2007 r. Przede wszyst-
kim dotychczasowe spadki cen
nieruchomości w Polsce są nadal
wych projektów jest mało na
rynku, więc cieszą się zaintere-
sowaniem ze strony kupujących.
– O tym, jak bardzo są one
opłacalne, będziemy mogli po-
wiedzieć po zakończeniu projek-
tów Pałac Młodziejowskiego
przy ul. Miodowej 10. Rewitali-
zacje nie są proste od strony
technicznej, istnieje ryzyko, iż
natkniemy się na jakiejś trudno-
ści, których wcześniej w ogóle
nie przewidywaliśmy. Oprócz te-
go, aby na przykład Pałac Mło-
dziejowskiego spełniał wymogi
rynku, musimy zrobić parking
podziemny, który kosztuje parę
ładnych milionów złotych – mó-
wi Łukasz Dołęga.
■
28
tys. zł
Ceny mieszkań
tyle mogła stracić osoba, która kupiła mieszkanie
w stolicy za 400 tys. zł w czasie najwiekszej
hossy
wskaźnik wyprzedania w War-
szawie przyjmował coraz wyż-
sze wartości i osiągnął w I kwar-
tale 2006 roku poziom 83,2
proc. Oznaczało to, że zostało
sprzedanych średnio 83,2 proc.
mieszkań w poszczególnych in-
westycjach. W IV kwartale 2005
roku wskaźnik ten wyniósł 82,1
w styczniu tego roku. Wyżej wy-
mieniona sytuacja doprowadziła
do tego, że dwuosobowe gospo-
darstwo domowe, w którym
obie osoby zarabiają średnią
pensję warszawską i jedną z tych
pensji przeznaczają w całości na
spłatę kredytu, mogło kupić na
koniec 2007 r. mieszkanie o po-
reklama
RYNEK Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych
Poszukiwane lokale kredytowane przez bank
Wprowadzenie przez niektóre
banki obowiązku posiadania
wysokiego wkładu własnego
nie oznacza, że w Warszawie
nie można kupić mieszkania bez
wkładu własnego.
Konkurencyjne ceny nieru-
chomości oferowanych przez de-
weloperów działających w sek-
torze popularnym są obciążone
mniejszym ryzykiem kredyto-
wym co powoduje, że banki na-
dal są skłonne udzielić kredytu
na 100 proc. wartości takich
mieszkań. Na przykład orienta-
cyjna wysokość raty miesięcznej
dla dwupokojowego mieszkania
o wartości 260 tys. na osiedlu Le-
wandów Park szacowana jest na
około 1,2 tys. zł. Decydując się
natomiast na inwestycję przy ul.
Górczewskiej o wartości 410 347
zł klient będzie mógł spłacać kre-
dyt w ratach zaczynających się
od około 1,9 tys. zł.
Natomiast Łukasz Madej, pre-
zes zarządu ProDevelopment,
zwraca uwagę, że według badań
prowadzonych wśród osób zain-
teresowanych zakupem nowego
mieszkania aż 28 proc. zamierza
zakupić mieszkanie w całości po-
siłkując się kredytem. Kolejne 23
proc. respondentów na wkład
własny na mieszkanie może
przeznaczyć mniej niż 30 proc.
BOŻENA WIKTOROWSKA
bozena.wiktorowska@infor.pl
ści teoretycznie powinien
spowodować spadek zaintereso-
wania zakupami nowego miesz-
kania. Tak się jednak nie stało. Po-
wodem są zmiany zasad przyzna-
wania kredytów. Praktycznie to
ostatnia szansa na uzyskanie kre-
dytu hipotecznego na 100 proc.
wartości nowego mieszkania.
– Myślę, że dla wielu Polaków,
którzy nie dysponują gotówką,
jest to również ostatni dzwonek
na zakup własnego M. Lepiej jak
najszybciej podjąć decyzję o za-
kupie mieszkania, niż czekać na
zmianę warunków rynkowych –
sugeruje Józef Wojciechowski,
przewodniczący Rady Nadzor-
czej J.W. Construction Holding.
wartości kupowanej nierucho-
mości.
– W konsekwencji wprowa-
dzenie koniecznego wkładu wła-
snego na poziomie 30 proc. war-
tości mieszkania może doprowa-
dzić do sytuacji, gdzie połowa
osób, które zamierzają zakupić
mieszkanie nie będzie mogła sfi-
nansować transakcji – dodaje.
Przy obecnej sytuacji rynko-
wej, gdzie wielość oferty sprze-
daży nowych mieszkań wzrosła
w ciągu roku ponadtrzykrotnie,
załamanie popytu wynikające
z planowanego wprowadzenia
wkładu własnego doprowadzi
do bardzo poważnych konse-
kwencji dla całego sektora de-
weloperskiego, także dla bran-
ży budowlanej. Problemy będą
najbardziej odczuwalne w przy-
padku deweloperów realizują-
cych głównie projekty popular-
ne, przeznaczone do osób ku-
pujących swoje pierwsze miesz-
kanie. W tym segmencie spadek
liczby klientów może przekro-
czyć 70 proc. Tak znaczące zała-
manie popytu doprowadzi do
potężnych problemów sektora
budowlanego, nie wykluczając
bankructw w branży dewelo-
perskiej.
koniunktury na rynku nieruchomości
W
Polsce ciągle brakuje
K
ryzys na rynku nieruchomo-
G2
WWW.GAZETAPRAWNA.PL/SERWISY
Inwestycje i trendy
PIĄTEK
24 PAŹDZIERNIKA
2008
| nr 209
Propozycje deweloperów
Nowe
finansowe
strony
Gazety Prawnej
Powstaje osiedle pod Puszczą Kampinoską
Rozpoczęła się budowa
pierwszego etapu budowy
osiedla Oazy Kampinos. To
ekologiczne osiedle powstanie
w otulinie parku narodowego.
W biznesie
liczy się czas
Dlatego tradycyjną gazetę połączyliśmy z internetem
budowanych 49 domów.
Obiekty te będą mieć po-
wierzchnię od 196 mkw. do
232 mkw. Powstaną one na za-
drzewionych działkach o po-
wierzchni od 800 do 1600
mkw. Pierwsze domy mają być
gotowe już w IV kwartale 2009
r. Ponadto na terenie inwesty-
cji znajdą się tereny rekreacyj-
ne: park z dwupoziomowym
stawem, korty tenisowe, fit-
ness club, place zabaw dla
dzieci oraz portiernie, przed-
szkole, budynek komercyjny.
W pierwszym etapie powstania
Teraz masz dostęp do informacji, gdzie chcesz
i kiedy chcesz, 24 godziny na dobę.
Aktualizowane na bieżąco informacje,
analizy, opinie i porady ekspertów.
Wszystko, co ułatwia podejmowanie
właściwych decyzji i pomaga zarabiać.
osiedla klienci mogą wybierać
pomiędzy siedmioma typami
domów. Przy ich budowie zo-
staną zastosowane technologie
i rozwiązania mające na celu
ograniczenie zużycia energii,
a także pozwalające na zalicze-
nie do najwyższej klasy ener-
getycznej. Proekologiczne do-
my w Oazie Kampinos będą
wyposażone m.in. w: wysokiej
jakości okna w drewnianej sto-
larce, drewniane parapety we-
wnętrzne, kamienne parapety
zewnętrzne, rolety antywła-
maniowe i przede wszystkim
najnowocześniejsze rozwiąza-
nia technologiczne – systemy
solarne czerpiące energię ze
źródeł naturalnych.
■
Cristal Park ma już najemców
W Warszawie firmy budujące
biurowce nie mają problemów
z wynajmem powierzchni.
Najnowsza inwestycja Yareal
Polska w Warszawie jest już
wynajęta w 34 proc.
części połączonych ze sobą prze-
szklonymi korytarzami. Po-
wierzchnia przeznaczona na
biura wynosi około 9,8 tys.
mkw. W zależności od indywi-
dualnych preferencji najemców
istnieje możliwość aranżacji biu-
ra o powierzchni nawet ponad
3250 mkw. na jednej kondygna-
cji całego budynku, jak i zajęcia
jednego trzykondygnacyjnego
modułu. Budynek dysponuje
parkingiem podziemnym na
219 miejsc.
Cristal Park jest biurowcem
klasy A ze względu na dobrą lo-
kalizację w stosunku do cen-
trum miasta oraz wysoką jakość,
zarówno samego projektu archi-
tektonicznego, detali, jak i zasto-
sowanych materiałów wykoń-
czeniowych, m.in. aluminium,
szkła oraz stolarki okiennej. Bu-
dynki wyposażone zostaną
w system kontroli dostępu, ca-
łodobową ochronę oraz nowo-
czesny System Zarządzania Bu-
dynkiem (BMS). Projekt archi-
tektoniczny przygotowała pra-
cownia JEMS Architekci,
a generalnym wykonawcą pro-
jektu jest firma Rd Bud.
■
w Warszawie powstaje no-
wy biurowiec Cristal Park. Cho-
ciaż prace budowlane są za-
awansowane w 50 proc., to jed-
nak już teraz kolejne firmy wy-
najmują powierzchnie biurowe.
Projekt Cristal Park składa się
z trzech trzykondygnacyjnych
Mieszkanie w Starej Miłosnej
W Starej Miłosnej, przy ulicy
Mazowieckiej 20 powstanie
nowoczesny budynek,
w którym przewidzianych
zostało 117 mieszkań.
no nową inwestycje jest
przeznaczona dla singli, jak i ro-
dziny z dziećmi. W ofercie znaj-
dują się bowiem mieszkania 1-,
2-, 3-, 4- i 5-pokojowe o po-
wierzchni od 29 do 110 mkw. In-
westycję charakteryzuje eleganc-
ka i funkcjonalna zabudowa.
Czterokondygnacyjny budynek
został oryginalnie zaaranżowa-
ny. Wyróżnia go półokrągła bry-
ła lokali usługowo-handlowych,
które powstaną na parterze od
strony Traktu Brzeskiego.
Teren, na którym zostanie
wybudowany obiekt, będzie
ogrodzony, monitorowany
i całodobowo chroniony. Atu-
tem kompleksu Miłosna Park
jest wewnętrzny, zielony dzie-
dziniec, na którym deweloper
zaplanował plac zabaw dla
dzieci. Projekt zakłada też
wprowadzenie udogodnień
dla osób niepełnosprawnych.
Koncepcję inwestycji stworzy-
ła warszawska pracownia ar-
chitektoniczna ES-PRO.
– Po inwestycji Wola Presti-
ge zdecydowaliśmy się na re-
alizację projektu Miłosna
Park w Warszawie-Wesołej.
W pięknym otoczeniu kom-
pleksów leśnych powstanie
inwestycja w kameralnej za-
budowie, która spełni wyma-
gania nawet najbardziej wy-
magających klientów. Rozpo-
częcie sprzedaży mieszkań
planujemy w I kwartale przy-
szłego roku – mówi Grzegorz
Barbachowski, prezes spółki
Home Invest.
■
Apartamenty przy ulicy Górczewskiej
Na warszawskiej Woli powstaje
osiedle apartamentowców
w pobliżu centrum Wola Park.
linii metra. Osiedle będzie two-
rzyło 12 budynków z garażami.
Na terenie osiedla w sumie po-
wstanie 11 budynków o wysoko-
ści sześciu kondygnacji oraz bu-
dynek ośmiokondygnacyjny
z punktami usługowymi na par-
terze. Inwestycja będzie realizo-
wana w trzech etapach. Pierw-
szy etap osiedla realizowany bę-
dzie od ulicy Olbrachta. To wła-
śnie tam zlokalizowano trzy
budynki. Drugi etap inwestycji
będzie się składał z sześciu bu-
dynków realizowanych w poło-
wie długości działki. Natomiast
trzeci etap to budowa kolejnych
trzech budynków od strony ulicy
Górczewskiej. Mieszkania na
parterze będą miały loggie,
a niektóre małe ogródki. Sypial-
nie zostały tak zaprojektowane,
że nie będą wychodziły na czę-
ści ogólnie dostępne dla miesz-
kańców. Budynki zostały tak roz-
mieszczone, aby między dwoma
z nich powstały kameralne po-
dwórka z dziedzińcem. W celu
zapewnienia komfortu wszyst-
kim mieszkańcom osiedle zabez-
pieczone będzie ekranami
dźwiękochłonnymi. Osiedle bę-
dzie chronione od ulic Olbrachta
i Górczewskiej. Przyszli klienci
mają możliwość wyboru lokalu
w standardzie deweloperskim
lub pod klucz. Planowany termin
odbioru III kwartał 2009 r.
■
linii metra w Warszawie po-
woduje, że już teraz inwestycje
znajdujące się w pobliżu plano-
wanych stancji metra mają po-
wodzenie wśród inwestorów.
Jedną z takich inwestycji jest
osiedle Górczewska Park. To
propozycja z segmentu aparta-
mentów, skierowana do nabyw-
ców o większych wymaganiach.
Inwestycja jest położona naprze-
ciw kompleksu handlowo-ro-
zrywkowego Wola Park i nieopo-
dal przebiegającej w przyszłości
Aktualnie, kompetentnie, użytecznie
o giełdzie, rynku funduszy inwestycyjnych,
pieniężnym, surowcowym oraz ubezpieczeń
www.forsal.pl
Opracowała BOŻENA WIKTOROWSKA
W
tym etapie zostanie wy-
W
Alejach Jerozolimskich
M
iłosna Park, bo tak nazwa-
P
erspektywa budowy drugiej
PIĄTEK
24 PAŹDZIERNIKA
2008
| nr 209
Inwestycje i trendy
WWW.GAZETAPRAWNA.PL/SERWISY
G3
PRAWO Bezpieczeństwo wynajmu nieruchomości
Umowa najmu lokalu musi zawierać klauzule chroniące właściciela
W umowie musi być
jednoznacznie opisane, na jakie
cele może być wykorzystywana
nieruchomość przez najemcę.
płacony był w terminie.
W umowie muszą więc być
wpisane terminy płatności
i jednoznaczne konsekwencje
dla najemcy za ich przekrocze-
nie. Należy określić, kiedy i ja-
kie należą się odsetki oraz kie-
dy możemy umowę wypowie-
dzieć w trybie natychmiasto-
wym. Jakie przysługuje
lefonicznych najemcy, które
mogą przekroczyć wielokrot-
nie korzyści z uzyskanego
czynszu. Jednym ze sposo-
bów rozwiązania tego proble-
mu jest spowodowanie, aby
najemca zawarł własne umo-
wy na dostawę mediów.
Szczególnie łatwe jest to dzi-
siaj w przypadku niezależ-
le może być wykorzystywana
nieruchomość oraz jakie kon-
sekwencje grożą najemcy
w przypadku zmiany sposobu
użytkowania. Ponadto należy
zagwarantować sobie możli-
wość wizytacji nieruchomości
w takich terminach, aby nie
było to uciążliwe dla najemcy,
a zarazem umożliwiało stałą
kontrolę stanu technicznego.
Już w umowie najmu musimy
określić, na jakie przeróbki,
remonty się zgadzamy, a cze-
go zdecydowanie nie wolno
najemcy. Do umowy powi-
nien być dołączony opis tech-
niczny nieruchomości, z któ-
rego wynikać będzie, które
ściany mają charakter kon-
strukcyjny, gdzie przebiegają
newralgiczne instalacje nara-
żone na uszkodzenie. Należy
ustalić, jakie urządzenia i o ja-
kim poborze prądu może uży-
wać najemca. Dotyczy to
w szczególności nagrzewnic,
klimatyzatorów i sprzętu
komputerowego.
Sposób użytkowania nieru-
chomości przez najemcę ma
wpływ na przepisy przeciwpo-
żarowe oraz na ewentualną
możliwość uzyskania odszko-
dowania od ubezpieczyciela
w przypadku zniszczenia cał-
kowitego lub częściowego
przedmiotu najmu lub jego
wyposażenia. Taka sytuacja
może mieć miejsce, gdy na-
jemca przez swoją niedbałość
spowoduje pożar lub umożli-
wi rabunek mienia należącego
do właściciela obiektu. Często
mogą to być straty o dużej wy-
sokości. Najemca powinien za-
poznać się z polisą ubezpiecze-
niową wynajmującego oraz
zobowiązać się w treści umo-
wy do przestrzegania zasad
narzuconych przez towarzy-
stwo ubezpieczeniowe pod
groźbą poniesienia kosztów
odszkodowawczych.
Właściciel nieruchomości
jest najczęściej związany z nie-
ruchomością przez wiele lat
i zależy mu na zachowaniu do-
brosąsiedzkich stosunków. Zna
zasady obowiązujące w danej
lokalnej społeczności. Najem-
ca jest w innej sytuacji. Dlatego
w umowie najmu należy okre-
ślić ograniczenia wynikające ze
specyfiki miejsca, w jakiej znaj-
duje się nieruchomość. Mogą
to być ograniczenia związane
z nieuciążliwością w godzi-
nach nocnych, ograniczenia
ruchu kołowego, użytkowania
maszyn i innych urządzeń
w określonych godzinach lub
całkowity zakaz używania
pewnego rodzaju sprzętu.
Gdy umowa się kończy, wła-
ścicielowi zależy, aby najemca
zostawił nieruchomość w jak
najlepszym stanie. Dlatego już
na początku najmu w umowie
należy dokładnie opisać sytu-
acje zakończenia umowy. War-
to więc zapisać dokładnie, czy
najemca ma odnowić lokal,
usunąć, czy zostawić swoje
modernizacje, czy lokal ma
być posprzątany, w jaki sposób
będą rozliczane rachunki za
media, które mogą przyjść
z dużym opóźnieniem, jak bę-
dzie rozliczana kaucja.
Wyprowadzka lokatora
To, co wydaje się oczywiste,
w praktyce oczywiste niestety
nie jest. Z tego też powodu war-
to zadbać, aby najemca po za-
kończeniu najmu opuścił nieru-
chomość i zabrał wszelkie swo-
je rzeczy, sprzęty i urządzenia
w określonym czasie. Pamiętać
trzeba, że wiele przepisów do-
tyczących najmu zostało okre-
ślonych w kodeksie cywilnym
i znowelizowanej ustawie
o ochronie praw lokatorów. Za-
tem zawarcie w treści umowy
unormowań sprzecznych
z ustawą będzie powodowało
ich nieważność. Przed zawar-
ciem umowy należy w powyż-
szej ustawie sprawdzić, gdyż
wymienia ona przypadki, któ-
rych dotyczy, czy mamy do czy-
nienia z najmem chronionym
ustawą, najmem okazjonalnym
czy może najmem związanym
z działalnością gospodarczą.
Każdy z tych przypadków okre-
śla w inny sposób możliwość
eksmisji najemców.
■
ciel nieruchomości musi
podjąć decyzję, jakie zapisy
zawrzeć w umowie najmu.
Umowa powinna mieć formę
pisemną, nawet gdy jest za-
wierana na krótki okres. Nale-
ży używać terminologii zgod-
nej z rodzajem umowy. Nie
wolno mylić najmu z dzierża-
wą. Należy określić datę za-
warcia umowy, na jaki okres
została zawarta. Trzeba także
opisać przedmiot najmu oraz
wysokość i sposób płatności
czynszu. Warto także pamię-
tać, że najemcą jest ten, kto
bierze nieruchomość czy lokal
w najem, a wynajmującym
ten, kto oddaje, a więc najczę-
ściej właściciel nieruchomo-
ści. Aby dobrze skonstruować
umowę najmu, należy zasta-
nowić się, przed czym umowa
najmu ma chronić. Przy tak
postawionym pytaniu, łatwiej
jest określić, jakie zapisy po-
winna zawierać nasza umowa
najmu.
Sposób użytkowania nieruchomości przez najemcę
ma wpływ na przepisy przeciwpożarowe oraz na
ewentualną możliwość uzyskania odszkodowania
od ubezpieczyciela w przypadku zniszczenia
całkowitego lub częściowego przedmiotu najmu
lub jego wyposażenia
zabezpieczenie płatności czyn-
szu, którym może np. być kau-
cja lub gwarancja bankowa
i w jakim trybie możemy z tych
zabezpieczeń skorzystać.
Umowa często wiąże strony
przez długi okres, dlatego
ustalić należy, w jaki sposób
i w jakim okresie czynsz będzie
rewaloryzowany. Z reguły sto-
suje się coroczną rewaloryza-
cję opartą, o jeden ze wskaźni-
ków GUS lub comiesięczną
związaną z przelicznikiem wa-
lutowym.
Powodem niepokoju wła-
ścicieli nieruchomości jest
często troska o to, czy najem-
ca nie spowoduje zaległości
związanych z opłatami eks-
ploatacyjnymi. W szczególno-
ści dużym zagrożeniem jest
możliwość spowodowania ko-
nieczności zapłaty przez wła-
ściciela dużych rachunków te-
nych numerów telefonów na-
jemcy. Przy zawieraniu umo-
wy najmu na dłuższy czas war-
to zastanowić się, co będzie,
gdy właściciel zostanie zmu-
szony, aby sprzedać nierucho-
mość. Może się bowiem zda-
rzyć tak, że istnienie lokatora,
korzystającego z nieruchomo-
ści, będzie zniechęcało poten-
cjalnych kupujących. Dlatego
należy w umowie zagwaranto-
wać sobie możliwość rozwią-
zania umowy w przypadku
sprzedaży nieruchomości, na-
wet gdy umowa najmu zawar-
ta jest na czas oznaczony.
■
TOMASZ
BRANECKI
prezes Agencji
Nieruchomości
Jartom
Termin płatności
Zwyczajowo to wynajmują-
cy przygotowuje wzór umowy
najmu. Jest to zresztą bardzo
korzystna sytuacja, gdyż moż-
na wcześniej, rzetelnie przygo-
tować ten ważny dokument.
Właścicielowi nieruchomości
zależy nam na tym, aby czynsz
Zniszczenia sprzętów
Każdy właściciel nierucho-
mości może obawiać się znisz-
czenia przedmiotu najmu
przez najemcę. Dlatego
w umowie musi być jedno-
znacznie opisane, na jakie ce-
reklama
C
hcąc wynająć lokal właści-
G4
WWW.GAZETAPRAWNA.PL/SERWISY
Inwestycje i trendy
PIĄTEK
24 PAŹDZIERNIKA
2008
| nr 209
reklama
RYNEK Lokalizacje podmiejskie
Niższe ceny poza Warszawą
Właściciele mieszkań lub
małych domów w Warszawie
mogą za uzyskane ze sprzedaży
pieniądze kupić pod miastem
dwa razy większą
nieruchomość.
przez część potencjalnych na-
bywców poziomie.
– Z tego powodu mieliśmy już
do czynienia ze zjawiskiem wy-
miany mieszkań w mieście na
domy. Następuje także wzrost
zainteresowania mieszkaniami
położonymi w miejscowościach
wokół dużych aglomeracji – mó-
wi Marta Kosińska.
W praktyce coraz większym
zainteresowaniem kupujących
cieszą się miejscowości oraz wsie
oddalone coraz bardziej od cen-
trum Warszawy. Równocześnie
nadal ceny nieruchomości są
tym wyższe, im miejscowość jest
bliżej położona w stosunku do
centrum. Kolejnym czynnikiem
wpływającym na cenę jest oczy-
wiście sposób i szybkość trans-
portu. Duże znaczenie ma także
sam charakter potencjalnego
miejsca zamieszkania. Im miej-
scowość bardziej atrakcyjna
a standard życia nie odbiega od
tego, co może zapewnić duże
miasto, tym różnica w cenie
mniejsza. Takimi miejscami pod
Warszawą są Konstancin-Jezi-
orna czy Łomianki.
■
BOŻENA WIKTOROWSKA
bozena.wiktorowska@infor.pl
dal zwracają uwagę, że oso-
by będące właścicielami nie-
wielkich domów w Warszawie
mogą za ich równowartość ku-
pić rezydencję pod miastem.
Według Marty Kosińskiej, eks-
perta rynku nieruchomości,
chociaż Polacy lubią podróżo-
wać, to jednak ich przywiązanie
do domu jest bardzo duże. To
powoduje, że niewielu Polaków
decyduje się zmianę miejsca za-
mieszkania, na przykład w po-
szukiwaniu pracy. W przypad-
ku miejsca zamieszkania w cią-
gu ostatnich dwóch lat wiele
uzależniło się od ceny. W naj-
większych miastach, nawet
w dzielnicach peryferyjnych,
ceny są na nieakceptowanym
A
gencje nieruchomości na-
PIĄTEK
24 PAŹDZIERNIKA
2008
| nr 209
Inwestycje i trendy
WWW.GAZETAPRAWNA.PL/SERWISY
G5
ANALIZA Rynek ubezpieczeń majątkowych
Polisa na własny dom i mieszkanie
TRZY PYTANIA DO...
EWY PERKOWSKIEJ
dyrektora handlowego Budimex Nieruchomości
Ceny nieruchomości
wzrosną już w 2009 roku
Zakup polisy pozwoli na
odtworzenie zniszczonego
mieszkania bez pomocy państwa.
ne zawierają ryzyka podstawowe,
jak ogień i silny wiatr, i są stosun-
kowo tanie, warianty bogatsze są
bardziej rozbudowane i w związ-
ku z tym droższe. Na rynku pol-
skim funkcjonują ubezpieczenia
od wszystkich ryzyk. Nie oznacza
to jednak, że polisy takie chronią
od wszystkiego. W ogólnych wa-
runkach tych ubezpieczeń znaj-
dują się wyłączenia, które powo-
dują, że zakres ochrony jest zbli-
żony do tradycyjnych ubezpie-
czeń.
Osoby wybierające polisę chro-
niącą nieruchomość powinny
przeprowadzić bardzo dokładną
analizę sumy ubezpieczenia. Eks-
perci zwracają uwagę, że nie po-
winna być za wysoka, bo wtedy
niepotrzebnie się przepłaca. I tak
wartość odszkodowania nie prze-
kroczy wartości faktycznie ponie-
sionej szkody. Z drugiej strony, nie
powinna być zbyt niska, bo wtedy
ubezpieczenie nie pokryje wszyst-
kich strat.
– W produktach mieszkanio-
wych występują oprócz sum ubez-
pieczenia limity odpowiedzialno-
ści. Limity mają najczęściej zasto-
sowanie przy ubezpieczeniu ru-
chomości domowych – dodaje
Rafał Mańkowski.
Przykładowo całość ubezpiecza-
na jest na łączną sumę ubezpiecze-
nia 100 tys. zł, ale w ramach tej su-
my odpowiedzialność za sprzęt
elektroniczny nie przekracza 80
proc. tej sumy, czyli 80 tys. zł.
Dobra polisa mieszkaniowa po-
winna obejmować również ubez-
pieczenie odpowiedzialności cy-
wilnej w życiu prywatnym. Zda-
niem większości ekspertów jest to
pozycja obowiązkowa. Trzeba
także pamiętać, że produkty
ubezpieczeń mieszkaniowych są
pakietami stwarzającymi wiele
możliwości. Dlatego ważne jest,
żeby porównywać oferty tych sa-
mych firm przy takich samych za-
łożeniach, jeśli chodzi o przed-
miot, zakres i sumę. Sama infor-
macja o cenie może być myląca.
Osoby wykupujące ubezpiecze-
nie domu przeważnie nie zwraca-
ją uwagi na OWU, gdzie przeważ-
nie są zapisane wyłączenia wypła-
ty odszkodowania. Generalnie
wyłączenia dzielą się na dwie gru-
py: przedmiotowe i zakresowe.
Wyłączenia przedmiotowe pole-
gają na tym, że zakład ubezpie-
czeń nie odpowiada za dany ro-
dzaj przedmiotów. Takim standar-
dowym wyłączeniem, które po-
wtarza się prawie we wszystkich
produktach mieszkaniowych na
rynku polskim, są dokumenty i rę-
kopisy.
Wyłączenia zakresowe to przy-
czyny szkód. Najczęściej powta-
rzające się wyłączenia to działa-
nie umyślne lub rażące niedbal-
stwo, powolne działanie czynni-
ków, takie jak: skraplanie pary
wodnej, temperatura, grzyb,
działania wojenne. Zdarzają się
jednak wyłączenia, które mogą
zaskoczyć, takie jak: brak odpo-
wiedzialności w budynkach,
w których nie ma wszystkich od-
biorów, albo brak odpowiedzial-
ności za szkody wynikające z za-
palenia się sadzy zgromadzonej
w rurze odprowadzającej dym
z kominka.
■
BOŻENA WIKTOROWSKA
bozena.wiktorowska@infor.pl
■
Banki, nie czekając na decyzje Komisji Nadzoru Finanso-
wego, zdecydowały o podwyższeniu do 20 lub nawet 30
proc. obowiązkowego wkładu własnego niezbędnego do
otrzymania kredytu mieszkaniowego. Czy to może spowo-
dować spadek zainteresowania zakupami nowych miesz-
kań?
– Rzeczywiście, niektóre banki z dnia na dzień zmieniają
warunki udzielania kredytów, co dla zainteresowanych kup-
nem mieszkania jest zjawiskiem niekorzystnym. Obecnie po-
szukiwanie banku, który skredytuje nieruchomość, wydłuża
się. Wobec powyższego, zauważamy u klientów większą
ostrożność przy podejmowaniu decyzji dotyczących zakupu
mieszkania.
■
Na rynku pierwotnym jest bardzo dużo mieszkań, które nie
znalazły jeszcze nabywców. Klienci czekali na obniżki. Jednak
obecna sytuacja na rynku kredytów nieco skomplikowała sytu-
ację na rynku pierwotnym? Czy można już mówić o załamaniu
popytu?
– Nie można mówić o załamaniu popytu. Doszło co najwyżej
do czasowego osłabienia koniuknktury. Zjawisko to jest obser-
wowane rokrocznie, jednak w tym roku ma nieco inny przebieg.
Nie pojawiło się tradycyjne jesienne ożywienie w branży. Sytu-
acja taka została spowodowana kryzysem sektora bankowego
w USA. W dłuższym okresie prawdopodobne jest, że zawirowa-
nia na rynkach finansowych mogą wpłynąć korzystnie na część
sektora nieruchomości. Inwestorzy, wycofujący pieniądze
z giełd i depozytów bankowych, lokują je w innych miejscach,
między innymi w nieruchomościach, które gwarantują stabil-
ność, szczególnie w długim okresie. Tym samym kryzys finan-
sowo-bankowy może spowodować nową falę klientów, którzy
już niebawem napłyną do branży deweloperskiej.
■
Analitycy twierdzą, że zmniejszenie liczby przyznawania
kredytów deweloperom spowoduje, że ceny mieszkań z po-
wodu ograniczonej podaży zaczną rosnąć. I znów nastąpi bo-
om na rynku nieruchomości. Tylko kiedy to będzie możliwe?
– Sytuacja taka jest możliwa, najpierw jednak rynek musi
skonsumować podaż obecnie występującą na rynku. Pierwsze
podwyżki cen pojawią się nie wcześniej niż jesienią 2009 roku.
■
Notowała BOŻENA WIKTOROWSKA
pem polisy przy jej wyborze
powinny zwrócić uwagę na trzy
obszary. Po pierwsze, należy
zwrócić uwagę na przedmiot
ubezpieczenia. W praktyce to
oznacza, że trzeba się upewnić,
czy zostało ubezpieczone wszyst-
ko, co jest cenne. Lokator miesz-
kania zainwestował dużo pienię-
dzy w wykończenie lokalu miesz-
kalnego, który nie jest jego wła-
snością (np. m.in. komunalny,
pracowniczy) ubezpieczając tylko
ruchomości domowe.
– Może zdarzyć się, że nowe
gładzie gipsowe nie są objęte
ochroną, a w przypadku zalania
częściej zniszczeniu ulegają ścia-
ny niż meble. Właściciele domów
jednorodzinnych też muszą
sprawdzić, czy ubezpieczone jest
również wyposażenie posesji, czy
tylko sam budynek mieszkalny.
Sprawdzamy również wyłączenia
przedmiotowe – mówi Rafał Mań-
kowski, ekspert ubezpieczeń
mieszkaniowych PZU.
Równie ważny jest zakres – czy-
li rodzaje zdarzeń, przed skutka-
mi których chroni ubezpieczenie.
Jeśli chodzi o listę ryzyk, to pro-
dukty na rynku polskim są w du-
żym stopniu wystandaryzowane.
Trzeba pamiętać, że są produkty,
które mają konstrukcję warianto-
wą. Warianty najbardziej okrojo-
reklama
O
soby zainteresowane zaku-
[ Pobierz całość w formacie PDF ]